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看持分農地與買持分農地的注意事項
- 土質
持分農地土質是黃土,易吸水 也就易積水,持分農地土質是黑石子土,不易吸水,也就是易排水 不會積水。 - 通訊
要注意手機的收訊是否正常,才能隨時與人聯繫。 - 單獨地號
土地:持有土地面積應0.25公頃以上(756坪),且需單獨地號。若有共同持分土地,需辦理鑑界分割,擁有獨立地號,才能興建農舍。 - 水土保持計畫(素地,整地,水保,都市計劃外,山坡地保育區)
山坡地建築管理辦法」第3條及第4條規定,從事山坡地建築,應向當地政府申請雜項執照及建造執照。其中,起造人申請雜項執照,應檢附申請書、土地權利證明文件、工程圖樣(含說明書)、「水土保持計畫」核定證明文件(或免擬具水土保持計畫之證明文件),以及依「環境影響評估法」相關規定應實施環境影響評估者,檢附審查通過之文件。 - 坡度、坡向
持分農地的坡度坡向會影響土地利用及水土保持。超過30度無法申請農舍(若3分之1未超過30度則可),必須先做好水土保持,坡度在15度內。活動斷層或順向坡有滑動之虞者應避免。
坡度計算: 山坡地建築 - 戶籍
戶籍與土地的取得,均須2年以上,才能興建農舍,所以務必將戶籍遷至土地所在鄉鎮。 - 土地增值稅
- 整地(不准土進)、水保
簽約注意事項
- 索取無套繪管制證明(當天的謄本)
購買農地時須於買賣契約內註明”本筆土地賣方須確為未套繪管字,否則本約作廢,買賣解除”,並請代書向鄉鎮公所申請發”本筆土地確無套繪管制證明”。 - 土地費用給付階段
10%(簽約) 30%(備件) 30%(鑑界完成) 30%(過戶),買農地也可用履約保證 - 再次確認土地權屬
即使簽約前已經看過土地、建物謄本,但在簽約「當天」仍需再調閱登記簿謄本,以防中途產權或借貸設定有所異動。 - 稅費分攤
通常買方負擔契稅、代書費、登記規費、公證費、保險費、貸款代辦費;而地價稅(農地未有違規使用者免負)、房屋稅、水電瓦斯等在農舍交屋前應由賣方負責
*自89年1月大幅修正農業發展條例後,陸續相關稅法亦推出修正法令。新修正的稅法針對農地移轉(過戶)即修正為「農地移轉得申請不課徵土地增值稅」,而所謂「不課徵」,是累積至再移轉「應課徵」時(不論已移轉過戶幾手),一併計徵。
農地移轉,究竟何時屬於「應課徵」的情況呢?
- 已變更為非農業使用。
- 未作農業使用。
- 曾有未作農業使用被查獲未於期限內恢復作農用,或雖已恢復而有未作農用。
- 農地的承受人為法人。
- 符合不課徵的條件但權利人與義務人未在期限內申請不課徵。
- 作農業使用的農業用地,申請課徵。
因此,任何一筆農業用地除非於89年1月6日後,曾移轉且經課徵土地增值稅,否則只要89年1月6日以後有發生以上「應課徵」的情形,不管已經過戶幾手,計算土地增值稅的「原地價」一律以89年一月期的公告現值來計徵。
農地移轉新法於96年1月10日通過,若無法取得『農地農用證明』,就要繳交『土地增值稅』,請詳閱可用稅法:
農地移轉新法於96年1月10日通過,1月12日經過總統頒布施行,無農地農用證明也可以移轉產權,但要繳交土地增值稅。