錯誤觀念：分別共有的土地，共有人可以在地上任意蓋房子。
正確觀念：分別共有的土地，任一共有人，要在特定位置上蓋房子，應依法取得其他共有人同意。

一般人對於法律上「共有」的意義，常因不明白而誤解。法律上共有有兩種：「分別共有」和「公同共有」。

分別共有，指數個人按照應有部分，對於一物，共同享有所有權的狀態。
公同共有，指依法律規定或契約成一公同關係而共有一物的狀態，例如：繼承人有數人時，在分割遺產以前，各繼承人對於遺產全部為「公同共有」。又例如：各合夥人的出資及其他合夥財產，為合夥人全體「公同共有」。

分別共有的各共有人對於「自己的應有部分」可以自由處分，例如：張阿興可以把他的「應有部分三分之一」出售給他人。但是，對於「共有物全部」，依民法規定就不能為所欲為，因為還有其他共有人，他們對於「共有物全部」也有一些權利。

共有物如果要「處分」、「變更」和「設定負擔」，依民法規定應得共有人「全體同意」才可以，這是很困難的事。不過，共有物如果是「土地或房屋」時，土地法為促進土地的利用，有特別的規定如下：共有土地的處分、變更、設定負擔，只要應有部分合計過半數且共有人也過半數同意即可。另外，當應有部分合計超過三分之二時，可不管人數，持分多的人也可有效處分或設定。

民法第818條 「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」
民法第819條 「各共有人，得自由處分其應有部分。 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」
民法第819條民法第820條 「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。 共有物之簡易修繕，及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。 共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之。」
民法第819條土地法第34條之一 「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。　共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。　第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。　共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。　前四項規定，於公同共有準用之。　依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得聲請該管直轄巿、縣（巿）政府調處。不服調處者應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。直轄巿、縣（巿）政府為處理本法不動產之糾紛，應設置不動產糾紛調處委員會，聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員，其設置辦法由內政部另定之。」

持分房子、持分土地遇到的問題

1. 持分房子、持分土地想貸款不能貸
2. 持分房子、持分土地繼承贈與後，每年又要繳稅
3. 持分房子、持分土地想賣掉又不好賣
4. 持分房子、持分土地賣掉後增值稅繳不出來

以上4點是銀行無法幫忙的地方，但是是我們專業的地方。

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持分人都一定要出面才能買賣嗎?

持分房屋跟持分土地對銀行來說是很麻煩的擔保品，所以銀行不太願意承做，如果真的要出售，房屋仲介都希望需要所有持分人都出面，但若你面臨持有房屋土地產權不完整(1/3、1/5更或者是1/10)，那你不妨來蘇代書諮詢，因為我們有方案，就算你是持分房屋、持分土地都可以出售。

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持分土地出售是許多客戶都不知道該如何申辦的一項項目。只要拿著持分的土地到仲介申辦買賣一定會吃閉門羹，仲介都希望需要所有持分人都出面，需要完整的土地產權，才有辦法申辦買賣。今天就來教各為如何使用持分出售的買賣管道申辦持分的土地，完成創業、投資、周轉等各種資金用途。

持分的土地能否申辦買賣出售？

仲介無法辦理持分的土地買賣是因為產權不完整，若要申辦持分買賣，房仲必須要所有持分者一起出來才有辦法成功買賣。因為房仲續要賺錢，速度慢費時的工作對於房仲來說麻煩，因為有時候又會牽扯上法律面。

什麼是持分土地呢？

持分土地就是一筆土地分為多人共同持有，個人產權不完整，好比一個大餅分好幾等分。

舉例說明：假如有一塊土地分給 4 個人，那麼一個人持有的比例就是四分之一，必須要 4 個人合在一起才是一個完整的產權。

蘇代書曾經遇到一位客戶想辦理持分出售被房仲拒絕，「您好，我想創業需要持分出售，但因為持分，所以申辦持分出售被婉拒，我目前名下有一筆持分土地，我想問可以用持分土地持分出售嗎？」，不管您是否為多人持分的問題，蘇代書都能幫助您用持分土地順利持分出售。

持分房子、持分土地遇到的問題

1. 持分房子、持分土地想貸款不能貸
2. 持分房子、持分土地繼承贈與後，每年又要繳稅
3. 持分房子、持分土地想賣掉又不好賣
4. 持分房子、持分土地賣掉後增值稅繳不出來

土地持分申請條件？

1. 未成年可以持分出售
2. 擁有持分土地或房屋

辦理持分買賣需要準備哪些資料？

1. 所有權狀正本
2. 雙證件正本
3. 印鑑證明和印鑑章

申辦持分出售買賣流程？

當日快速送件最快24小時內成功簽約。蘇代書事務所專辦：持分房屋土地出售、持分房屋土地買賣。

申辦土地持分出售，其實沒有想像中的困難，只要諮詢蘇代書，就能讓您輕鬆解決持分出售需求，不用再被因土地持分而無法申辦持分出售而感到困擾，也讓您對於持分買賣出售有更多的方案可以選擇。蘇代書在此提供您一個申辦共同持分出售管道，透過專業的合格代書為您服務，能協助您解決問題是我們的榮幸！

如果跟多人共同持有一塊土地，還能拿這塊持分土地來貸款嗎？本文說明公同共有、分別共有土地的差異，以及兩者在貸款上的又有什麼不同，還有民間共有土地貸款的流程及所需資料。

如果名下有可供利用的土地，許多人會想利用土地貸款的方式，來活化資產、增加自己的現金流，進而完善理財規劃。

然而，如果自己手上的土地是跟別人共同持有的，如果只持有部分土地也能貸款嗎？這樣的土地類型能透過哪種貸款方案來進行呢？

今天就讓蘇代書來跟各位揭曉共同持有土地時，究竟要如何貸款！

延伸閱讀：延伸閱讀：土地二胎
土地貸款怎麼辦最划算？民間貸款和銀行貸款差在哪？持分貸款也能辦？
土地二胎如何辦理？5分鐘快速申辦土地二胎！免繁雜程序當日就能撥款！

共有土地有兩種：公同共有、分別共有

首先，想將自己手上「共有土地」拿去貸款前，我們需要先搞清楚自己手上的共有土地類型是哪一種，因為共有土地有兩種類型，分別是「公同共有」、「分別共有」。

公同共有：共有人「共同擁有」所有財產，沒有持份的概念。
分別共有：共有人「分別持有」所有財產的特定比例。

舉例來說，如果有甲乙兩兄弟，想要分一塊蛋糕（土地），以第一種公同共有來說，這塊蛋糕就會是甲乙兩人一起擁有的，如果有一方決定要賣掉蛋糕（販售土地），或吃掉某一部分（使用土地），都會需要兩人的同意才可以進行。

反之，如果甲乙兩人是分別持有這塊蛋糕，可能甲有 70% 的蛋糕，乙有 30% 的蛋糕，如果乙想要賣掉、或吃掉自己 30% 的蛋糕，則不需要甲的同意，即可進行。

回到土地實務上，倘若土地是你與其他人（乙、丙、丁）公同共有，如果你想要利用這塊土地進行貸款、抵押該地，就需要其他三個人乙丙丁「所有人」同意，才可以進行動作；然而如果你是與其他人分別共有，你則可以將你的部分單獨處理，作為貸款抵押使用。

小結：土地公同共有的狀況相當棘手，倘若土地的產權有數十人，或者產權更為複雜，此時土地的運用可以說是寸步難行，但如果能統合所有人的意見，該公同共有的土地依然能進行貸款。相對的，如果是分別持有，產權的歸屬則會相對單純，也更容易進行貸款。

延伸閱讀：土地貸款流程大解析及申請秘訣，以及土地貸款適合哪種人貸款呢？

共有的土地要如何貸款呢？

前面我們了解了公同共有跟分別共有的差異，接著我們來說明銀行跟民間貸款公司是怎麼看待共有土地的貸款。

銀行需所有持分人同意，民間可處理分別分別共有產權

對於銀行來說，不管是公同共有、分別共有，都算是產權不完整，如果要辦理土地貸款、房屋貸款，通通都需要所有的持分人同意才可以辦理，這意味著所有的持有人都要在借款合約中簽名才可以，無法針對個人持有的部分權利範圍辦理貸款。

民間的貸款公司，可以只針對「分別共有」持分的房屋或是土地進行處理及估價，其估價的額度約莫在 50~100 萬元左右。如果未來申貸者不還款，可以直接送法拍，又或是那麼貸款方就可以要求另外的持分人，買回有被設定持有的部份，又或是要求另外的持分人賣出持有的部份，以進行債務的處理。又或是申請針割土地，分割成都是1/1的方式進行處理。民間貸款會比銀行貸款還要彈性的多。

此外，倘若是公同共有的土地，依法律規定，則也需要所有的持分人同意後，方可進行，否則也無法進行貸款程序。

辦理持分土地貸款需要提供哪些資料？

1. 所有權狀正本
2. 身分證正本
3. 印鑑證明和印鑑章

民間持分土地貸款

如何辦理民間貸款的持分土地貸款？

以上是只持有部分土地(持分土地)也能借貸嗎?解析共有土地的貸款方式!的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

蘇代書為您量身規劃土地貸款方案

蘇代書擁有超過20年的貸款服務經驗，專業顧問都是銀行體系出身，秉持誠信、專業、快速的精神服務每一位客戶，為客戶量身規劃最佳的理財方案。

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相信很多客戶雖然名下有持分土地想要申辦持分土地借款卻不知道該如何申辦。當然，一開始想要申辦任何貸款一定都會直接找銀行做申貸，但是客戶端並不清楚銀行審核貸款的條件與方式。如果直接拿著持分土地權狀去到銀行做持分地貸款，一定會被銀行直接拒絕的，因為銀行在持分貸款方面的最基本條件就是需要完整產權，才有辦法申辦共同持分貸款。

銀行共同持分貸款，持分人需出面才可借款

對於銀行來說，如果其他持分人不出面共同簽約的話，就算產權不完整，銀行風險相對比較高。就算您的所有權持分比較多的話，一樣是產權不完整。因此，很多人手上擁有持分土地想辦理持分地貸款，卻不知道從何下手，因為沒有人想讓別人知道自己缺錢要貸款。

請參考 「分別共有」與「公同共有」的差別為何？如何辦理持分貸款？

持分地貸款問題多，找蘇代書讓您申辦最方便

蘇代書讓您複雜的貸款程序簡單化，不論是土地持分、房屋持分的一胎貸款或是民間二胎貸款，在蘇代書讓您不求人輕鬆申辦持分土地貸款、持分房屋貸款。

在其他的持分人不願共同出面貸款，或是您不想讓其他持分人知道您想辦理持分地貸款時，找民間貸款公司申辦會有什麼條件呢？

在蘇代書申辦持分地貸款的條件非常簡單，只要您名下自有房屋或是土地都可以申辦，仍在繳交貸款中的房屋土地也可以申辦。不論持分、不限屋齡、不限坪數，利用個人持分的部分就可以辦理，不需要全部持分人一起申貸。

辦理民間持分貸款時，因為您只有提供您個人持分的部分設定抵押權，與其他持分人無關，所以申辦民間持分貸款並不會影響到其他持分人，也不會有其他持分人知道。

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持分土地貸款說明

民間持分土地借款流程有哪些？

民間持分土地借款其實與銀行申辦貸款流程大致相同，不同的是透過民間申辦持分土地借款的利率會比銀行高一些。

持分地貸款應準備哪些資料？

申辦民間持分地貸款僅需準備以下資料即可：

1. 土地所有權狀、房屋所有權狀
2. 持分人身份證正反面影本
3. 持分人印鑑證明一份（戶政申請）
4. 持分人原印鑑章

申辦民間持分地貸款其實沒有您相像中的困難，只要諮詢專業的貸款公司、找尋合法的的民間貸款公司，就能讓您輕鬆解決資金需求，不必再因土地持分、房屋持分而無法申辦貸款而感到困擾，蘇代書也讓您對於貸款有更多的專案貸款選擇。