收入不多想要投資理財或創業嗎？但信用貸款能申請的額度不夠高該怎麼辦？這時候房屋抵押貸款絕對是你的第一首選，在開始要申請房子抵押貸款前，你該先從這3個步驟開始：

1. 選擇貸款銀行：選擇自己固定常往來的銀行，或找尋目前利率額度相對優惠的金融機構。
2. 評估貸款條件：針對篩選出的銀行進行資料送件，等待放款端的審查結果。
3. 確定放款機構：從中選擇貸款額度及利率最好的方案，簽署貸款合約並取得貸款資金。

以下蘇代書再分6個重點讓你更加了解關於抵押貸款的相關事項！

一、 房屋抵押貸款是什麼？

房屋抵押貸款是用房屋當作抵押品向銀行申請的貸款，它的用途非常廣，舉凡你要購車、整合負債及信用卡、購買第二間房屋的頭期款，或其他投資理財等等，它都非常適合，在目前房貸利率極低的情況下，房屋抵押貸款是大多數人申請貸款的重要管道，以擔保品向銀行借貸，對銀行來說風險較低，銀行也很樂於放款。

二、 房屋抵押貸款≠房屋貸款

要注意的是房屋抵押貸款並不是房屋貸款，房屋貸款是你為了要買房子而去申請的貸款，像青年首購房貸、政府優惠房貸等等，審核方面會較著重在購買房屋者的條件上，而房屋抵押貸款則是你已經購買且擁有房子一段時間了，再拿房子當作擔保品去向銀行申請的貸款，會較著重在房屋本身的殘值 ( 價值 )，兩者是不同的！

三、 房屋抵押貸款成數能貸多少？

每間銀行所核貸的成數都不相同，主要是依據你房屋的鑑價及所剩殘值去估算，若你是剛買房剛繳房貸沒幾年，加上近年來你買房子的區域沒什麼明顯漲幅，能申請的額度就不會太高，但若你房屋本身就沒貸款，或繳房貸已經超過5~10年以上的，你能貸款的額度就會非常高。

假設你的房子銀行鑑價結果是 1,000 萬元，沒有欠任何房貸，要貸到 600 萬至 800 萬基本上沒有太大的問題，若是房屋鑑價為 1,000 萬，但你還有 400 萬的房貸沒繳，銀行則會計算房屋殘值：1,000 萬 – 400 萬 = 600 萬。

可貸金額為房屋殘值的 6 成到 8 成，約 360 萬至 480 萬元左右，最後所核貸的額度多寡銀行還是會視申貸人的條件去作調整，他的核心觀念和房屋增貸有點相似，除非個人信用條件出狀況或增貸沒有空間，則就歸類成二胎房貸。

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四、 房屋抵押貸款利率高嗎？

在利率方面平均落在 1.6% ~ 2.5%，銀行除了多少會參考申請人的條件之外，大多數的銀行主要還是以房屋的座落區域 ( 市區還郊區 )、房屋類型 ( 電梯大樓、公寓、透天厝 )、房屋格局 ( 2、3房或套房 ) 去做考量，每間銀行都有自己喜歡核貸的各別項目，或是一些銀行會特別著重在人的條件上，這就需要你大量到各家銀行去做比較，或找專業的貸款顧問公司來評估。

五、 房子抵押貸款流程

• 文件準備：備妥身分證、土地及建物權狀、近一年房貸繳款證明 ( 若仍有貸款 )、財力證明 ( 薪轉存摺、扣繳憑單等，若無可免附 )。
• 資料審核：銀行會對房屋作重新鑑價，看近幾年房屋是否有殘值或增值。
• 簽約對保：經金融機構核准後，雙方對貸款成數及利率沒問題後，就會約簽約當面對保。
• 抵押設定：因為多一筆貸款，銀行會在抵押權上新增設該筆項目，可向銀行索取最新的謄本資料。
• 撥款：上述流程都完成後就會撥款到你指定的帳戶了。

六、 房子抵押貸款加分條件

若你希望貸款的額度更高及利率更低，以下4點會讓你有更多籌碼向銀行談判：

• 信用良好: 有長期使用信用卡且繳款正常，無使用信用卡預借現金或積欠卡費產生循環利息等。
• 有穩定收入: 每個月有固定的薪水收入，或有一筆存款在戶頭裡。
• 無其他負債: 若有信貸或車貸，建議先還清，避免申請房屋抵押貸款時因為負債比的關係卡到可申貸的額度。
• 增加保人: 保人的條件是可以與申貸人一起計算的，若提供條件好的保人，名下有房子或有穩定的收入，則可大大加分。

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該如何找到適合自己的貸款銀行？

在文章寫到成數及利率的部分有提到，每家銀行所喜好的核貸項目都不一樣，所看重的條件也有所不同，若最後核貸的結果跟自己所預期的相差30～50萬元，這對於先前做好的資金規劃實在很困擾，其實現在都可以先洽詢專業的貸款顧問公司來事先了解，這些是政府合法立案的貸款規劃諮詢公司，專門辦理一般民眾的個人貸款評估、一對一需求諮詢，幫你篩選最適合的房屋貸款專案、信用健檢服務等，他們和超過 60 間銀行及金融機構合作，每月更新各家銀行最新的貸款專案，再針對申請者個人條件推薦適合的貸款方案。

若本身有信用瑕疵或貸款條件不好的情況，這些公司都能協助你處理，他們與許多家知名銀行及金融機構都有合作，透過貸款規劃師來了解各家貸款專案的優劣勢，也能比較清楚自己申辦的方向，這是自己一間間銀行詢問也做不來的，畢竟貸款金額不是筆小數目，能降低整體利率的話，長期下來也能將省下的利息運用在其他地方上，蘇代書自己本身也向銀行申請過信貸及車貸，但這些利率普遍都偏高，如果我名下有不動產的話，房貸絕對是我的第一首選，生活中難免會遇到急需用錢的時候，如果我們能活用房子這項資產的話，就能以最低的成本解決我們當下遇到的困境，這些諮詢都是免費的，不用擔心有額外的費用產生。

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