不動產設定是房屋貸款中最重要的一個環節，民眾在辦理貸款時，無論是向銀行貸款或是民間貸款，在簽訂「借貸合約」的同時，也會向地政機關辦理「不動產抵押權登記」，也就是俗稱的「房屋設定」。簡單來說，就是保障債權人的「債權權益」的一條法律。

先搞懂債權人？債務人？

• 債權人：也就是金主，拿錢借給他人的一方，有可能是銀行或是個人。
• 債務人：也就是屋主或地主，向金主借錢的一方。

不動產抵押設定保障雙方權益

• 保障債務人：不動產完成抵押設定後，借貸合約上會標注出借款人、貸款期限、違約金、貸款金額、責任義務等等，白字黑字載明清楚。
• 保障債權人：完成抵押權設定後，債權人會拿到一張「他項權利證明書」，假如借款人沒有履行債務責任或按時繳納利息時，債權人可以向法院聲請拍賣；需注意設定有順位優先問題，由第一順位債權人（一胎），二胎，三胎依序排列。

不動產抵押權5大特色

• 保障債權
  當借款人無法履行債務責任時，債權人可以向法院聲請拍賣求償，在償還貸款後，剩餘的拍賣金額會歸還給所有權人。
• 物權追擊效力
  不動產被設定後，無論是被賣掉或是轉讓給他人時，債權人還是可以執行抵押權權利，一樣要履行債務責任。所以在購買房屋時一定要注意是否有他項權力，如果購買到有他項權利的房屋，可能會被聲請拍賣來清償債務，所以要非常小心謹慎。
• 不可分性
  被設定抵押的不動產被分割或是轉贈部分給其他人時，對該抵押權不受任何影響。
• 從屬性
  債權如果已經清償時，債務人或抵押品所有權人可以向法院聲請塗銷抵押權。要注意的是，如果是向不入流的貸款公司借款，對方可能會拖延或是做些小動作，反而造成還款後抵押權還存在的情況，所以在借款時一定要找專業且正派經營的貸款事務所，如蘇代書事務所。
• 順序性
  假設一塊土地有設定五個債權人，當債務人無法履行債務責任時，法院會依照設定順序將拍賣金額依序償還給債務人，也就是第一順位（一胎），第二順位（二胎），第三順位（三胎）…依序取得債務償還金額，也有可能會出現後面順位的債權人拿不回錢的情況。
  舉例來說，一塊地被聲請拍賣，拍出來的金額為1000萬，一胎設定800萬，二胎設定150，三胎設定100萬，那麼三胎的債務人只拿得到50萬的金額。

抵押權分兩種：普通抵押權、最高限額抵押權

• 普通抵押權：債權人對於債務人或第三人不移轉佔有而供其債權擔保之不動產，可以就該不動產賣得價金優先受償之權。
• 最高限額抵押權：稱最高限額抵押權者，債務人或第三人提供不動產作為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定的抵押權。

他項權利是什麼意思？

他項權利，意思是一筆土地的所有權人將自己的權利設定給他人，所謂「他項權利」指的是房屋的物權中，除了所有權以外的抵押權、地上權、不動產役權、典權、永佃權、農役權、耕作權等7種他項權利。

若想知道名下的不動產是否有「他項權利」，可以調閱土地謄本。如果沒有出現他項權利這4個字就代表沒有被設定。

設定規費線上試算

抵押權設定需要準備哪些資料？多久可以完成？

一般流程為兩天內可以完成，申請設定要準備以下資料：

1. 登記申請書
2. 抵押權設定契約書
3. 所有權狀（房屋、土地）
4. 申請人身分證及印章

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不動產抵押設定總結

辦理貸款前一定要搞懂各種設定流程及簽訂借貸合約的眉眉角角，無論是向銀行貸款或是民間私人貸款都要非常小心謹慎，畢竟不動產動輒上百萬甚至上千萬的金額，一不小心可能會後悔莫及。蘇代書建議民眾在辦理貸款前，一定要謹慎挑選專業合法且正派經營的貸款公司，最基本也要有實體店面，否則出問題之後，對方避不見面的情況也有可能發生。在簽訂借貸合約時，一定要看清楚合約內容，不要亂簽名；收費最好是事成之後再收取費用，像蘇代書一樣，未過見前不收取費用，否則有些代辦公司可能收錢後就敷衍了事；在辦理過程中，如果感覺有任何不對勁的情況可以隨時離開現場，不要硬著頭皮待下去。

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