問：新北市蔡小姐問：年輕的時候就北上打拼，存了一些錢想買房置產，但是資金不夠買大坪數的房子，只能買小套房，10坪套房貸款坪數小，怕銀行不通過我的小套房貸款，且各家套房貸款銀行方案不同，請問我該如何評估？

答：銀行業者回答：雖然銀行對於小坪數貸款的產品相對興趣缺缺，甚至部份積極衝刺房貸業務的公股銀行，一聽到是小套房貸款就直接回絕了，連談的機會都沒有；但並非所有小坪數都無法辦理貸款只要掌握好信用、地段好、物件好等條件，挑對小坪數貸款銀行，也一樣可以順利跟銀行申辦小坪數房貸！

小坪數貸款的規定，幾坪以下不能貸款？

很多人都知道銀行不太願意承做坪數太小的小坪數房貸案件，那麼，幾坪以下不能貸款呢？有些銀行要求房屋權狀要高於15坪，有的規定室內坪數要大於12~15坪，原因就是這種房子不好轉手或是拍賣，也容易成為投資客炒作的目標，萬一不小心買了之後，才發現房貸貸不過或是核貸房貸成數縮水，那就問題大了。欲購買小坪數房子，得注意銀行對於小坪數的定義，通常以15坪~20坪為界限，但是套房貸款銀行多，各家銀行仍然有不同的定義。

舉例來說：有些家銀行要求這15坪是必須為「室內坪數」，也就是說在扣除公設後的實際使用坪數，如果以15%公設比計算，權狀坪數應該達18坪，才符合銀行方的要求。所以，有些銀行是依據坪數訂定利率，例如在15坪以下不承作，15坪以上至20坪以下，利率會在3%以上；房子坪數如果在20坪以上，就可以適用一般銀行提供的優惠房貸專案。

套房貸款辦不過別氣餒，小訣竅報你知

假如真的無有能力購買大坪數的房子，還是有機會可以跟銀行爭取到套房貸款，甚至較好的利率。只要購屋者必須是有良好的信用記錄，避免有未清償的信用貸款或是就學貸款；最好是能提高自備款成數降低房貸金額；再加上套房物件的選擇盡量符合銀行的「優質地段」，例如明星學區、捷運周邊，本身物件屋齡最好低於15年。

再來許多銀行都會與房屋仲介業者合作，加上銀行大多要求房屋仲介進行初步的篩選，因此，通常透過房仲成交的小坪數房子，有時也比較會獲得銀行核貸。

想辦理小套房貸款，掌握三原則成功申辦小坪數房貸

在申辦套房貸款時，金融機構除了會評估貸款人本身的工作職業、薪資收入條件以外，如何申貸到優惠房貸，只要輕鬆掌握銀行對物件的三大評估重點：

一、物件周遭環境
交通方面，不只是鄰近捷運、交流道有加分，附近有公車站牌，也能加分。只要是生活機能方便的區域，都可以提升銀行對物件估價的金額。而如果房子本身條件相同，但位置有差，估價也會有差別，例如：「路」旁的價值通常就比在「巷弄」內還高，換句話說，就是「門牌地址越短越好」。

二、物件類型
如果屋齡、坪數條件都一樣的情況下，大樓產品的估價會比公寓來得高，原因是大樓在管理維護上通常較佳，轉售也比較快。

三、物件大小及裝潢
因為銀行會擔心轉售的問題，一般而言，15坪以下的物件比較難申辦到房貸。但是，這是屬於銀行的內部規定，而非法令限制。每家銀行的規定都不一樣，建議可以多方詢問比較。房子內部若有附傢俱或是裝潢，對銀行方來說是有加分的，但是比重不高，主要還是要看房屋實際的維護情況。

以上是銀行對小坪數物件的評估大原則，但是在實際套房貸款執行上，各家銀行還是會看貸款人本身條件與物件的條件而有所調整。

套房貸款貸不過，我還能怎麼籌措資金？

以套房貸款來說，小坪數房貸已經很難找銀行辦理，更別說是想再跟其他家銀行申辦房屋二胎貸款了。但是在又有急需資金周轉時，我們該怎麼辦呢？蘇代書建議您可以尋求：

1. 銀行信用貸款
但是銀行信用貸款的審核條件嚴苛，銀行一樣會把您房貸的部分列入您個人的負債比做審核標準，所以也很難再跟銀行申辦信用貸款。

2. 民間房屋二胎貸款
申辦蘇代書民間土地二胎貸款、房屋二胎貸款條件簡單讓您輕鬆活化您的資產價值。貸款額度高，不受法令負債比22倍的限制、不限屋齡、不限坪數。房屋抵押貸款利率低，最低優惠利率1.2%。申貸手續簡單，核貸快、撥款速度快。