房屋土地估價是什麼？

不動產估價不是一個簡單的工作，不過現在Goolge搜尋很方便，有許多線上估價工具可以運用，不用再麻煩別人，或是付錢請人估價。
如果看完這篇文章還是對估價不太了解，蘇代書事務所提供免費房屋土地估價的服務，只要利用下方表單填寫資料就可以免費得知不動產的價值，歡迎多加利用。
房屋土地估價服務，3種線上估價方式及4大影響貸款因素。

3種房屋鑑價方式

銀行行員鑑價
這是最常見的鑑價方式，如果還沒找到貸款的銀行，可以打電話到所在地的分行詢問鑑價；所在地的分行對於該鄉鎮都市內的價格比較了解，再加上內部有系統可以輔助查詢，最快可以半小時就完成估價，也有可能該分行業務較繁重，需要好幾天的時間。
建議民眾主動提供下列資料，以利行員估價：
完整地址：有了完整地址才可以調閱謄本，裡面記載了坪數、屋齡、地段等資訊。
土地謄本：如果能主動提供謄本就可以大幅縮短行員調閱的時間，也許五分鐘就能知道價格了！

委託銀行鑑價
委託銀行鑑價是指「請銀行派出專業的鑑價師到不動產所在地及內部進行估價」，鑑價結果會作為貸款的主要依據，所以準確性也會比行員高出許多。但是，委託銀行鑑價需要支付鑑價費用，還要等待鑑價工作天數及申請天數。
值得注意的是，銀行鑑價的標準不一，造成鑑定出的價格也不同，有時差距可能兩、三百萬以上。所以蘇代書不推薦委託銀行鑑價。

蘇代書免費房屋土地鑑價
蘇代書擁有十多年豐富的貸款經驗，對於台灣房地產非常熟悉，從南到北沒有估不出來的價格，我們也提供免費估價的服務，只要拍攝權狀給蘇代書30分鐘就可以取得不動產的價值，還可以了解貸款額度。歡迎利用下方表單詢問。

影響房屋土地貸款額度的因素

1. 貸款者的信用條件
2. 房屋土地的價值
3. 政府對於房市的態度
4. 國際情勢

貸款者的信用條件
首先，任何貸款一定要先衡量自身的財力。一般來說，如果信用方面都沒有遲繳紀錄，卡債、貸款都按時繳清，沒有用過「最低繳款」，沒有借過現金卡，這類民眾在貸款時一定比較容易過件。但是相反的，如果信用瑕疵、信用不良、有債務協商，貸款常常遲繳，這類民眾要貸款就相當困難了。除了信用條件外，銀行還會依據薪資收入或是財力證明來作為核貸的依據，薪水越高或是名下資產越多貸款的額度就越高。如果領22K，還有學貸、車貸，那麼銀行有可能會借你300萬嗎？

房屋土地的價值
銀行房屋貸款的額度最高為市價的7成，土地貸款則從5成到7成不等，以往動輒8成5、9成的情況已不多見。銀行不動產估價是有一套專門的算法，絕非看實價登錄就直接決定的。
還有一個情況是：貸款人高估了不動產的價值。假設一筆不動產只有價值1000萬，地主想要向銀行貸款1200萬，銀行有可能會放貸嗎？除非這個地主利用人脈或是給紅包…等走後門的方式，否則銀行是絕對不可能會通過這個貸款申請。

政府對於房市的的態度
在台灣，政府對於房市的態度有很大的差別，如果有政黨輪替的情況，金融政策也會跟著改變。假設執政者打房，造成房價下跌，就會影響到銀行願意核貸的意願及成數。舉例來說，1000萬的房子向銀行借了700萬，結果1年後房價下跌至700萬，結果屋主還不出錢來被法拍，法拍的價格才400萬，在這個案子中銀行就虧損了300萬，還不加上金錢、人力及時間成本。假設銀行每個案子都虧300萬，那麼銀行一定會倒閉；所以，銀行絕對不會做這麼蠢的事，政府也不會隨意放任這類情事發生。

國際情勢
現在國際社會牽一髮動全身，在非洲發生的事有沒有可能影響到我們？從石油危機、兩伊戰爭、中東戰爭、台海風暴、亞洲金融風暴、美國次級房貸風暴、希臘破產、冰島破產、英國脫歐、日本海嘯、中美貿易戰…等等，以上種種都會導致台灣的房市波動，進而影響到我們的貸款額度。當然如果國際情勢看好，金融指數飆高，我們的房價也會上升，額度也會提高。

房屋線上估價工具

估價有很多種方式，如成本法、比較法、收益法、土地開發分析法…等等。對於普通民眾來說，一般的實價登錄系統就非常足夠了；實價登錄系統有內政部和民間房仲業者，收錄的房屋價格都非常具有參考性，也是蘇代書估價常用的工具。不過要注意的是，有些特別低的價值有可能是親屬之間做的買賣，不具參考的價值，特別高的價格也有蹊蹺，所以最好是參考中間值。另外透天、店面、公寓、電梯大樓、中古屋等行情也都不一樣，路段也是，臨路大小（大路小路）都會影響價格。

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