蘇代書這篇將介紹市場上較知名也具專業性的整合負債銀行推薦，國人文明病除了反應在健康以外，現在也開始蔓延到個人的財務管理上，歷年來不斷通貨膨脹導致生活開銷不斷上揚，負債也因此悄悄滋長，必須透過正確的理債方式才有辦法讓我們的生活重拾正軌，拿回自主。

蘇代書還會描述為何我們要選擇這些債務整合公司主要的3個理由！

整合負債銀行推薦為何不選擇知名的金融機構？

為何我們不會去選擇像玉山、台新及花旗這些銀行來申辦整合負債呢？

相信一開始大家都會各家公司比較，尋找一間利率較低的來申辦，或找自己較常往來的銀行，但在詢問的過程之中你只能得到口頭的答覆及答案，並非是你最後核貸通過的利率及金額，除非你真的填了貸款申請書及檢附相關貸款文件，銀行才會真的去審核，否則依照現在金融業銀行界極度競爭的環境之下，各家銀行花招百出，各種銷售技巧推陳出新，為了業績來推銷你並保證你“可能可以貸到”的低利率及高額度，最後結果卻和自己預期的相差甚遠，對銀行的誠信也產生質疑這時“比較篩選”就相對重要，這也是為何大多數人會選擇市面上較專業的貸款顧問公司，他們專門辦理一般民眾的個人貸款評估，信用健檢服務等，他們和台灣多家銀行及金融機構合作，依據你自身的條件幫你分析比較並篩選適合的貸款專案，這是單一一間銀行無法做到的！

整合負債銀行推薦這間

蘇代書事務所

整合負債銀行推薦貸款顧問公司的3大理由

若選擇單一一家銀行你只能：

• 僅獲得單一一間銀行的貸款方案，資訊不夠透明。
• 只有一位貸款專員服務，僅確認基本資料即送件申請，未多方面考量及分析申貸人的條件優劣勢。
• 非多元服務，就申貸人提出的貸款項目來申請，無法從各種商品篩選比較更適合申貸人的方案。

貸款顧問公司作業方式：

• 多家銀行貸款方案媒合，掌握各家銀行最新資訊，找到申辦人適合的方案。
• 專業分工服務，診斷申辦人條件並媒合適合方案。
• 一對一免費專業諮詢，上萬人次個案服務經驗，精確篩選並依照申辦人條件提供更有利的產品屬性。

自己一間間金融機構比較做不來嗎？

若自行向銀行申請貸款時，銀行會和聯徵中心調資料，也就是調聯徵紀錄，檢視你個人目前的信用狀況，每一次調聯徵紀錄都會被註記，各家銀行都能看得到，以3個月內3次為限，若調閱聯徵次數過多銀行會視為警示戶，認為你可能被其他家金融機構拒絕而進行多家照會，要再申貸的困難度也會大增，所以自己一間間來回比較的可行性是較低的。

蘇代書總結

有債務在身的人千萬別拖，要趕緊止血處理，透過整合負債來借低還高，否則每個月貸款來的速度非常快，你的薪水收入趕不上高利率貸款利息滾動的速度，若你本身信用條件不好，曾有過貸款遲繳、繳信用卡最低應繳產生循環利息等情況，貸款顧問公司都有辦法協助你處理，透過貸款顧問公司來幫你分析評估並篩選最適合的貸款方案，讓你自己可以更快逃離債務的困境，重回正常的生活軌道，這些諮詢都是免費的，不用擔心有額外的費用產生。

網路上最常看到銀行的信貸試算功能，大家會很好奇最後算出來的數字到底是怎麼來的？這個每月需還款數字為何沒列出所有算式以及細項內容呢？

蘇代書這篇文章將拆解這數字的算法以及背後所代表的含義！

信貸試算是以本息均攤為主

什麼是本息均攤？就是你每期還款的金額都一樣，我們這篇就不探討是否有寬限期這個問題，本息均攤就是將貸款本金與貸款利息平均分攤到每一期帳單中償還，等於説你每個月要還的貸款金額都會一樣，而這金額包含了部分本金以及每月的貸款利息。

本息均攤的好處是讓你好管理你每期要還款的數字，不會一下多一下少，但壞處就是頭重腳輕，前期本金償還的佔比較少，貸款利息佔的 %數較高，但隨著還款時間越久情況會顛倒過來，本金會逐月越還越多而利息會越來越少，這也是為何銀行在申辦信用貸款時會聲明這是有綁約的，幾年內不能提前結清，否則會有違約金，通常綁約都大約 1～3 年，違約金約 3%～4% 不等，這個期間也是銀行賺利息的好時段，與其說銀行賺利息錢，不如說因為信貸是屬於無擔保品的貸款，銀行也有收不回錢的風險，所以銀行就會在前期將貸出去的錢盡可能的快速回收，降低呆帳風險。

信貸試算公式

先了解利率這個東西，銀行在向你告知信貸利率時都是以年利率為主，但我們信貸試算的公式會轉成月利率。

而一般信貸最多貸7年，但我們會換算成期數。

再來就是最重要每個月要還本金加利息總金額的平均攤還率。

＊ 其中：^期數代表次方的意思，若還款年限為 84 期，就是乘以 84 次，但這用計算機按一次就行了，不用真的乘以 84 次

信貸試算案例分析

假設今天蘇代書向銀行貸款 70萬，年利率為 8.99%，貸款 7年，那我一期大約需要還多少錢？

＊ 月利率 = 年利率 / 12 = 8.99% / 12 = 0.749%
＊ 期數 = 貸款年期 ｘ 12 = 7 x 12 = 84
＊ 每月平均攤還率 = { [ (1 + 月利率 ) ^ 期數 ] x 月利率 } / { [ ( 1 + 月利率 ) ^ 期數 ] – 1 }
= { [ (1 + 0.749% ) ^ 84 ] x 0.749% } / { [ ( 1 + 0.749% ) ^ 84 ] – 1 }
= { [ (1.00749)^84 ] x 0.749% } / { [ (1.00749)^84 ] – 1 }
= { [1.87164] x 0.749% } / { [1.87164] – 1 }
= {0.014} / {0.87164}
= 0.016

而每月需還款金額就等於貸款總金額 x 每月平均攤還率，每月還款金額 = 700,000 x 0.016 = 11,200。

而這 11,200 就包含了每月該還的本金以及利息。

每月應付利息 = 貸款本金餘額 x 月利率
700,000 x 0.749% = 5,243 ( 70萬為第一期所要還的本金餘額，本金會逐月遞減 )

而每月應付本金就可以倒推回去，
每月應付本金 = 每月還款金額 – 每月應付利息
11,200 – 5,243 = 5,957

總結一下，貸款70萬採本息均攤，年利率為 8.99%，貸款 7 年，無寬限期。
＊ 每月還款金額 = 11,200
＊ 每月應付利息 = 5,243
＊ 每月應付本金 = 5,957

當然所算出的實際還款金額會與各家銀行信貸試算網頁所算出來的數字會有些微落差，但金額大致都相符！

信貸試算番外篇

這是蘇代書之前在申請信貸時的小撇步，可以讓你還更少的利息，貸款金額也能有效拉高，

• 不直接找銀行，先向貸款顧問公司免費諮詢是否有符合自己貸款條件的銀行，信貸利率較低額度較高，由他們的貸款規劃師依據你的條件搓合最相符的金融機構來申貸。
• 在信貸綁約時間一過 ( 通常是1年 )，立即打給銀行說要調降利率，否則有轉貸的考量，這樣可大大降低利息 ( 銀行不會主動幫你調降 )。

透過以上這2個步驟，你可以貸到利率相對低並且不錯的額度，滿約後的還款也能省下許多利息支出，這是最省錢的貸款方式！

貸款驗算

若你還是想驗證自己信貸試算出來的結果是否相符，可以聯繫相關專員為您服務，裡面也有提供免費貸款利率比較的諮詢服務！

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夫妻買房先看有無自備款

這是很現實的問題，若你沒有自備款，什麼都免談，買房一般都要自備2成的自備款，這還是最保守的，還不包含其他像裝潢或買傢俱家電等費用支出，你可以和爸媽借、跟兄弟姐妹籌，有人說可以向銀行貸款，這樣就不用跟家人籌錢了，首先，你要知道只要不是房貸商品的貸款項目利率都很高，再來，你除了背房貸已經夠辛苦了，還能再背其他利率更高的貸款？靠基本判斷就知道這種方法是不可行的，你會壓垮你自己，還有你的家庭。

所以，有了自備款再來思考買房這件事吧！

夫妻買房看總月薪收入

夫妻一起買的房子是可以登記在2人的名下，一同持有這間房子，在申請貸款時銀行會看你們當時的負債比，銀行一般都抓月薪的 1/3 可以拿來付貸款，假設夫妻倆每個月薪水加起來總共10萬元，那麼銀行就會略估一個月可以償還 3萬3千元 的房貸，這個試算金額的前提是夫妻倆名下沒有其他消費性貸款，3萬3千元 是可以完全支付房貸的，再來，現在房貸利率大約落在1.7%，貸款30年，等於每貸款100萬一個月要繳約3,700元。

所以我們用 33,000元 除以 3,700元，除出來的結果約為 8.9，等於說夫妻倆加起來可以貸款 890萬 的房子，若房子沒有其他瑕疵問題，一般來說都可以貸到 8 成左右，剩下 2 成為頭期款，所以 890萬 再除以 0.8，最後結果為 11.1，也就是説可以買總價約 1,110萬 元的房子。

夫妻買房請量力而為

蘇代書的建議是先求有，再求好，日子能過下去才是最重要的，不要認為買房只有一次，我一定要壓身家下去買，別忘了還有許多隱藏的花費是你再買房之後才會看到的，裝潢費、傢俱家電、房屋稅、地價稅以及大樓管理費，還有你原本就該負擔的生活各種開銷，維持良好的生活水平是很重要的，不要為了買房而買房，反而背了一輩子的房貸，努力工作只是為了還錢養房，生活變得萬般辛苦，沒有品質可言，在買房前一定要先審視自身的狀況，要有足夠的頭期款、半年到一年的緊急預備金、足夠的存款以及穩定的薪水收入，這樣買下去才不會備感壓力，生活品質也不會受到嚴重影響，買房才能算是件快樂的事！

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買房流程有哪些？什麼部分是需要特別注意的？房屋買賣金額這麼大，交易時不會有風險嗎？蘇代書這篇就來講解整個買屋流程的4大核心以及買賣上的安全機制！

買房流程主要4大核心為：簽約 => 用印 => 完稅 => 交屋

買房流程一：簽約

在買賣雙方對金額有共識後就會簽訂買賣契約，在契約書裡面最重要的就是價金的部分，雙方會透過第三方的建經公司及配合的銀行來管理房屋所有的金流，所有的買賣價金都會集中在這指定的履約保證專戶，簡稱履保專戶，各項如頭期款、完稅款及相關費用都是由這個履保專戶來統一保管，在買房流程中雙方都無法從這專戶中提領出半毛錢，價金是由第三方來全程管理，這樣的機制是確保買賣交易上的安全，也防止買方付錢無法交屋，賣方過戶後拿不到尾款的風險。

在簽約時一般買方都會以10萬元當作當下的簽約金，之後在3～5天內補足最終買賣成交價的10%，這10％的簽約金代書一樣會請買方匯入履保專戶，只要履保專戶裡的金額有異動買賣雙方都會收到手機簡訊通知。

買房流程二：用印

用印顧名思義就是和蓋章有相關，在買房流程用印的階段可以和簽約一併進行，但賣方在簽約當下通常只會帶印鑑章，不太會帶到印鑑證明，印鑑證明也就是印鑑章的證明文件，提供印鑑證明代表印章本人同意作房屋出售的用途，因為代書要辦理的不動產移轉契約書中就會需要印鑑章以及印鑑證明，印鑑證明要到戶籍所在的地政事務所申請，帶身份證及印鑑章就可以辦理，只要賣方將印鑑章和印鑑證明都交給代書後，買方就必須再支付用印款，用印款一樣是成交價的10%，統一匯款至履保專戶。

簽約用印時買方要做什麼？

在前2 個買房流程中買方看似只要付錢就好，好像不用做其他事，這樣說其實也沒錯，在簽約用印階段買方總共支付的20%就是所謂的買房頭期款，剩下的 80% 就是由房屋貸款來支應，所以買方在這時最重要的事就是找房貸銀行，大多數人通常在買房前都已經諮詢過仲介以及相關銀行專員，一般可以先由薪水轉帳的銀行開始問起，再來就是房仲公司會介紹長期配合的金融機構，在買房前大多都已經知道自己能買多少總價的房子，貸款大概能貸多少，自備款需要準備多少等等，剩下的就是一些銀行貸款上的條件限制、額度及利率高低的問題等等。

蘇代書先前有寫過一篇關於夫妻買房的文章，你可以參考看看：
夫妻買房大哉問！平均月薪10萬元該買總價多少錢的房子？

買房流程三：完稅

• 報稅完稅
  在貸款確認沒問題後，銀行會通知買方簽立貸款契約書並對保，對保完成後代書就會向稅務機關報稅，不動產在買賣移轉時買方需要負擔契稅，賣方則是土地增值稅，完稅的目的是為了要過戶，雙方名下都不能欠稅才有辦法過戶，而代書也會通知雙方要繳交的稅金各是多少。
• 過戶設定
  完稅後接下來就是買房流程中非常重要的過戶，將房屋的所有權人由賣方移轉到買方名下，到了這個階段買方的貸款基本上銀行都已經核貸通過，此時除了過戶之外，還會做房屋抵押權的設定登記，也就是將房屋抵押在買方的名下，銀行是因為這間房子才放款，若未來買方繳不出房貸，銀行就會將這間房子法拍掉來換現金，抵押權設定是銀行自保的動作，同樣的這些過戶以及抵押權設定一樣都是由代書來處理。
• 代償塗銷
  過戶完成後大致上就準備要交屋了，但大部分的賣方(原屋主)都還有房貸未繳清，此時代書會詢問賣方還有多少金額未繳，再由買方的貸款銀行直接執行代償動作，把賣方剩餘未還的房貸金額一次清償掉，清償後原本賣方的貸款銀行會核發一張清償證明，代書會帶著這張清償證明去地政事務所辦理塗銷，將賣方原本的抵押權設定給塗銷掉，此時這間房子就只剩下買方新設定的抵押權，原本賣方的就會消失，而代償後買方貸款剩餘的款項都會直接匯進履保專戶裡。

買房流程四：交屋 ( 點交 )

到了最後的交屋階段，也就是雙方第二次見面，也應該是最後一次，從簽約到交屋，買房流程雙方只會碰面2次，當中所有事項都是由代書來處理，在代償塗銷完成後代書就會聯繫雙方喬定要交屋的時間，有些買方會在交屋的前幾天來驗屋，有的則是交屋當天先去驗屋，再來交屋，驗屋就是依據當初簽約時契約書裡面的現況說明書來逐項檢查，查看房屋現況是否有發生瑕疵，或是賣方當時承諾要留下來的傢俱家電是否都在。

若驗屋沒問題後就會到房仲公司的會議室進行交屋流程，由代書來主持，交屋最重要的就是結算及切算各種費用並繳交相關文件資料給雙方，切算的部分就是將交屋前後的水電瓦斯、管理費、房屋稅及地價稅作分算，結算就是賣方要確認扣除相關費用最後收到的價金是否與成交價相符，買方則是要繳交代書費，一般代書費都是由買方支付，除非買賣合約書雙方另有協議。

而買方的仲介費通常也都是最後交屋時才付款，賣方則是直接從履保專戶中扣除，所有價金及費用都清算沒問題後，代書會給買方新的權狀和謄本，還有許多文件資料 ( 通常是一本厚厚的 )，賣方也要一併將鑰匙及磁扣等相關資料全部轉交給買方，完成最後的點交任務，買方也別忘了索取仲介服務費的發票，未來賣房子要抵稅時都會需要用到。

蘇代書總結

從一開始的簽約到最後的交屋整個流程需花費 30～45 天，若買方是不辦貸款用現金買的話，那麼在7天內就可以交屋了，另外有時也會因為買方申請貸款時會遇到諸多問題而導致流程延宕，所以買房前在貸款方面一定要多做點功課，以避免一些突發狀況的發生。

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