未保存登記 建物沒有房屋的產權權狀，多數銀行不願意承辦，本文說明未保存登記建物的成因、登記方法，以及未保存登記建物如何進行貸款。

未保存登記建物是一種特殊的建物狀況，它們沒有房屋的產權權狀，因此很多人會疑惑「未保存登記建物可以貸款嗎」、「為何會發生未保存登記的狀況」？

今天我們就來跟各位解析未保存登記建物是甚麼？算是違建嗎？以及辦理貸款的方式會是什麼？

什麼是未保存登記建物？算是違建嗎？

所謂的未保存登記建物，就是沒有經過地政機關辦理「所有權第一次登記」的建築物。這類建築物沒有房子的所有權狀，只有土地權狀。

為何會發生這樣未保存登記建物的情況，可能原因有以下：

1. 老舊房屋：許多非常老舊的房子，像是許多日據時期的房子、老舊的三合院、鐵皮屋，此時尚未有相關法規因此沒有登記；而頒布法律後，也尚未登記。此類建築物不算違建，後續只需要補進行「地籍測量實施規則」及「土地登記規則」，即可成為一般登記建築物。

   ※ 備註：根據行政院見解，此類為保存登記的建物，買受人依然得自由使用、收益、處分該建築物，依然受到私法的保障；但未保存登記建物不能進行所有權的移轉。

2. 新屋未申請登記：房屋興建完成後，未進行登記，但後續可以向地政機關進行登記。
3. 實際違建：真的是違建、違法，也無法向地政機關進行登記。

未保存登記建物可以貸款嗎？

以上述兩種分類來說，第一類型的「程序違建」，可以透過銀行或民間貸款辦理；而第二、三類建築物則無法藉由銀行進行貸款。

不過，未保存登記建物在貸款市場上一定比較弱勢，因為產權並非那麼完整。所以如果條件可行，可以將未保存登記建物透過法律程序，轉換為已保存登記建物（一般的建築物狀態），在貸款上會比較容易。

這個程序需要向地政機關申請「建物第一次測量」、「建物第一次登記」，儘管會耗費不少的時間及心力，但如果有長期的貸款計畫，還是建議辦理。

延伸閱讀：銀行有房屋二胎貸款服務嗎？銀行二胎特色是什麼？

未保存登記建物如何辦理貸款？

倘若無法辦理登記的話，未保存登記建物則有以下辦理方法，供您參考。

1. 透過銀行：由於多數銀行不願意辦理此類的未保存登記建築物貸款，因為不動產擔保價值較弱，因此只有少數願意承辦。另一方面，由於第一類的建物通常比較老舊，銀行承辦的意願也較低。

   此外，由於沒有房屋權狀可供查閱，因此該房屋上是否有其他權利義務，貸款人也要特別注意，如租賃權、地上權、抵押權等他項權利。如果要透過銀行辦理未保存登記建物，除了上述他項權利確認之外，個人的信用條件也非常重要，如果個人條件很優質，能提升銀行核貸的可能性。

   至於第二項、第三項建物，則幾乎無法透過銀行辦理，只能轉向民間貸款。另一個方法，則是如上面所提，將為未保存登記的建築物轉換為「保存登記建物」，會更容易核貸。

2. 透過民間貸款：民間貸款的特點就是條件較為寬鬆，以我們蘇代書為例，蘇代書是專門辦理土地相關的貸款服務，不管是不動產持分、或是未保存登記的建案，我們都能替您辦理。

只要您能提供「土地權狀」及「房屋稅籍證明」，我們就能替您辦理未保存登記建物貸款，幫助您透過不動產順利獲得周轉資金。

延伸閱讀：「房屋共同持有」可以貸款嗎？持分房屋貸款報你知！

辦理銀行未保存登記建物貸款需要準備什麼？

1. 土地所有權狀正本
2. 房屋稅籍證明(至稅捐機關申請)
3. 雙證件
4. 收入及財力證明(薪轉存摺近6個月的出入明細)
5. 繳納水費憑證(最近一期的水費單)
6. 繳納電費憑證(最近一期的電費單)

辦理民間未保存登記建物貸款需要準備什麼？

1. 土地所有權狀正本
2. 房屋稅籍證明(至稅捐機關申請)
3. 雙證件

延伸閱讀：
「分別共有」與「公同共有」的差別為何？如何辦理持分貸款？
持分土地貸款說明

以上是未保存登記建物能貸款嗎？了解房屋沒有保存登記要怎麼貸款？的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

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「由於銀行不承辦產權不完整的房屋貸款，因此如果碰上共同持有房屋的狀況，就無法辦理。本次介紹的持分房屋貸款就是為了解決此狀況而生，能幫助貸款者透過手上的持分房屋，獲得周轉資金。」

答案是可以的。

這類貸款稱作「房屋持分貸款」，作法會跟一般的房屋貸款有些不同，接下來讓我們來好好了解房屋持分貸款是什麼？以及要如何申辦此類貸款呢？

房屋共同持有（持分房屋）是什麼？

所謂的房屋共同持有（房屋持分），是指該房屋為一人以上共同持有，即為房屋持分的狀況。

延伸閱讀：「分別共有」與「公同共有」的差別為何？如何辦理持分貸款？

什麼情況下會發生房屋共同持有呢？

有人會很好奇，什麼情況下會發生房屋共同持有的狀況呢？以下分享兩種常見的狀況。

• 夫妻共同持有：許多夫妻會一起繳納房貸，或者另一半希望自己生活有保障，要求一起持有不動產。此時該房屋就會屬於共同持有的狀況。
• 遺產由多子女繼承：當子女們共同繼承父母留下來的房產時，如果有超過一人的情況，就會發生共同持有的狀況，也就是多人共同持有該房屋。

延伸閱讀： 土地也能辦理持分貸款嗎？要怎麼辦理呢？

房屋持分貸款該如何申辦？兩個方法能辦理

對於這類的持分房屋，要如何申辦貸款呢？常見有以下兩個方法，分別是銀行貸款跟民間貸款。

1. 銀行貸款
   由於一般持分貸款，對於銀行來說是「產權不完整」的房屋，因為並非 100% 的產權，所以不會通過審核。

   要通過審核，方法就是召集所有的房屋持有人共同簽字，進行貸款作業，也就是化零為整，把產權完整化；如果有四人共同持有，就要四個人共同簽字，這樣銀行就能辦理房屋貸款了。

   優點
   利率低：銀行辦理房屋貸款利率較低

   缺點
   費時費力：召集、聯繫所有房屋持有人費時費力
   成功率低：若有其中之一的持有人反對，就無法進行貸款
   無法保密：倘若您想低調進行貸款，此方案必須對所有房屋持有人開誠布公才行
   貸款分配：由於辦理此貸款的人，並非所有人都需要貸款，倘若成功貸款後，要如何分配貸款的金額、權責，也是一大問題

2. 民間貸款
   相較於銀行貸款，民間「直接辦理」持分房屋貸款，也就是說，且全程保密，讓您可以善用貸款在房屋持分貸款上就有很多彈性跟優勢了。由於民間貸款機構能持分房屋獲得大筆資金！

   優點

   簡單快速：民間貸款辦理快速，亦不看聯徵資料，能迅速取得資金
   全程保密：其他房屋共同持有人並不知情您的貸款行為
   輕鬆辦理：不需要其他貸款人同意。即可辦理貸款
   不綁約：可隨時還款，適合短期周轉者使用

   缺點
   利率稍高：民間房屋持分貸款利率，由於是產權不完整的土地，因此利息略高於銀行房屋貸款，月利息約莫 1%~3%

民間持分房屋貸款

總結來說

如果您是持分房屋的情況，辦理民間貸款會方便許多，因為透過銀行進行貸款，不僅費時費力，更重要的是成功率並不高。如果希望將共同持有的房屋轉換成可供您調度的資金，選擇可靠的民間貸款公司會是您更好的選擇。

而我們蘇代書專營土地相關貸款，不管是銀行貸款、民間貸款、持分房屋、持分土地貸款皆有辦理，歡迎您跟我們取得免費的不動產貸款的專業建議。

延伸閱讀：持分土地貸款說明

民間持分房屋貸款：辦理所需文件

1. 身分證正本(雙證件)
2. 戶籍謄本2份(全戶)
3. 印鑑證明2份(不限定用途)
4. 土地、建物所有權狀(正本)
5. 存摺封面影印本(撥款用)
6. 自然人憑證IC卡
7. 印鑑章

民間持分房屋貸款：貸款流程

以上是「房屋共同持有」可以貸款嗎？房屋持分貸款報你知！的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

民間土地貸款與銀行土地貸款都是以土地做為抵押品的抵押貸款，本文說明民間貸款與銀行貸款的在貸款利率、條件上有哪些差異，並各說明銀行跟民間的優缺點。

所謂的「土地貸款」，即是一種將借款人名下土地作為抵押品的抵押貸款。土地貸款可以向銀行或民間申請，而由於一筆土地的單價通常很高，所以土地貸款很適合用來取得大額度的資金，可以進行較高額的週轉或是投資計畫，也很適合作為整合負債之用、降低利息支出。

不過，究竟民間的土地貸款跟銀行的土地貸款，有何區別？在貸款條件、利息上有何差異？今天就讓我們好好跟各位說明！

民間土地貸款跟銀行土地貸款的區別

首先，讓我們先了解一下銀行土地貸款跟民間土地貸款的定義。

銀行土地貸款

• 向金融機構、銀行申請的土地貸款，如各大銀行、土地銀行、農會、金融機構，即算是銀行土地貸款。
• 年利息：2~5% 左右。

民間土地貸款

• 民間土地貸款不向金融機構、銀行申請，而是向民間機構（民間貸款公司、代書申請）的土地貸款，以土地作為抵押，即是民間土地貸款
• 月利息：通常在1～3％(月息)左右

從上述內容我們可以了解到，民間貸款跟銀行貸款，主要差距在於貸款放款對象以及貸款利率有所差異，一般來說民間貸款利率會比銀行貸款還要高一些。

然而，民間土地貸款依然有許多銀行貸款不能提供的優點。

延伸閱讀：土地貸款流程大解析及申請秘訣，以及土地貸款適合哪種人貸款呢？

銀行土地貸款缺點

市面上的銀行土地貸款，對於土地貸款有幾個限制：

1. 看重信用評分：貸款者的聯徵紀錄、收入狀況、信用評分相當重要
2. 貸款成數不高：一般農會的貸款成數，都為土地鑑價最高價格的 5~7 成以下
3. 諸多土地類型無法辦理、地目有限：如特定土地類型（森林、山坡地等）、持分土地，都無法辦理貸款
4. 無法辦理土地二胎貸款：如果想辦理二胎、三胎土地貸款，銀行多半不會通過
5. 申請時間及流程繁瑣：約 2 周

由於土地貸款對於銀行來說，算是風險較高的放款類型，因此銀行在放款時會較為謹慎，貸款條件也會比較保守，好比貸款成數較低（土地鑑價價值 5~8 成 ）、申請時間較久（約 2 周）。

同時，土地二胎、持分土地貸款，一般銀行皆不願意承辦。而如果貸款人的信用條件不佳、無法提供相關收入證明、特殊職業等，儘管土地很有價值，貸款申辦也不見得能順利進行。

銀行土地貸款內容

民間土地貸款優點

民間貸款的缺點是利息高，而優點則是更寬鬆而快速的貸款條件了。相對於銀行貸款，民間土地貸款則有以下優點

1. 重視土地價值，信用評分次之：有信用瑕疵、信用空白也沒關係
2. 多數土地類型皆可辦理：農地、建地、林地、山坡地，都有機會辦理
3. 持分土地亦可辦理：持分土地亦可辦理貸款
4. 可辦理土地二胎貸款：只要土地有殘值，即可辦理土地二胎貸款
5. 申請時間撥款快速：僅需 3 天左右撥款，省去信用評鑑時間及繁瑣流程，迅速完成貸款
6. 貸款成數較高：最高可貸到土地鑑價價格

彈性繳款、不綁約：由於民間貸款都是以月為單位進行繳款，且彈性布綁約，你可以按照自己的節奏來還款，沒有違約金問題

所以，儘管你有信用瑕疵、信用空白的問題，民間土地貸款依然能順利辦理；同時大多數的土地類型跟地目，或是持分類型土地，只要是有價值的土地，都有很高的機率能申請民間土地貸款。

延伸閱讀：只持有部分土地(持分土地)也能借貸嗎?解析共有土地的貸款方式!

民間土地貸款內容

總結：銀行利率低廉、民間彈性靈活

從上述來看，我們能發現銀行最大的優勢，即在於優惠的土地貸款利率，然而在貸款成數、貸款條件、土地標的上，銀行都較為死板受限，而貸款人本身的信用狀況也會是一大考量。

而相對的，民間貸款雖然有著較高的利息，但同時也有更高彈性，貸款者能更快取得資金；同時間，如果是二胎、特殊地目、土地持分，一般貸款者也只能向民間土地貸款尋求協助，而無法向銀行取得貸款。

我們蘇代書是專門經營土地、房屋貸款的貸款公司，並同時經營銀行土地貸款、民間土地貸款，能替貸款人找到最適合的貸款方案及管道，幫助您順利取得資金。

如果有想要進一步了解土地貸款或其他貸款事宜，歡迎聯繫我們蘇代書的免費資訊專線，取得專業的貸款諮詢建議。

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銀行或是民間土地貸款流程

土地貸款須準備資料？

• 土地所有權狀
• 身份證正反面影本、第二證件影本
• 印鑑證明
• 戶籍謄本
• 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面，如果是公司請提供近1年的401表及公司帳戶近6個月的出入明細及封面)
• 相關文件還是需要以實際為主

以上是民間土地貸款和銀行土地貸款有何差異?貸款利率跟條件有哪裡不同?的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

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