何謂共有土地，什麼是持分土地？
錯誤觀念：分別共有的土地，共有人可以在地上任意蓋房子。
正確觀念：分別共有的土地，任一共有人，要在特定位置上蓋房子，應依法取得其他共有人同意。
一般人對於法律上「共有」的意義，常因不明白而誤解。法律上共有有兩種：「分別共有」和「公同共有」。
分別共有，指數個人按照應有部分，對於一物，共同享有所有權的狀態。
公同共有，指依法律規定或契約成一公同關係而共有一物的狀態，例如：繼承人有數人時，在分割遺產以前，各繼承人對於遺產全部為「公同共有」。又例如：各合夥人的出資及其他合夥財產，為合夥人全體「公同共有」。
分別共有的各共有人對於「自己的應有部分」可以自由處分，例如：張阿興可以把他的「應有部分三分之一」出售給他人。但是，對於「共有物全部」，依民法規定就不能為所欲為，因為還有其他共有人，他們對於「共有物全部」也有一些權利。
共有物如果要「處分」、「變更」和「設定負擔」，依民法規定應得共有人「全體同意」才可以，這是很困難的事。不過，共有物如果是「土地或房屋」時，土地法為促進土地的利用，有特別的規定如下：共有土地的處分、變更、設定負擔，只要應有部分合計過半數且共有人也過半數同意即可。另外，當應有部分合計超過三分之二時，可不管人數，持分多的人也可有效處分或設定。
民法第818條 「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」
民法第819條 「各共有人，得自由處分其應有部分。 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」
民法第819條民法第820條 「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。 共有物之簡易修繕，及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。 共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之。」
民法第819條土地法第34條之一 「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 前四項規定，於公同共有準用之。 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得聲請該管直轄巿、縣（巿）政府調處。不服調處者應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。直轄巿、縣（巿）政府為處理本法不動產之糾紛，應設置不動產糾紛調處委員會，聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員，其設置辦法由內政部另定之。」
持分房子、持分土地遇到的問題
- 持分房子、持分土地想貸款不能貸
- 持分房子、持分土地繼承贈與後，每年又要繳稅
- 持分房子、持分土地想賣掉又不好賣
- 持分房子、持分土地賣掉後增值稅繳不出來
以上4點是銀行無法幫忙的地方，但是是我們專業的地方。
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苗栗趙小姐包租公自地自建資金卡關，代書二胎成功核貸150萬！
案例 –
案名： 苗栗代書二胎貸款
客戶：趙小姐
申請項目：苗栗代書二胎貸款
核貸日： 3天
申請金額： 150萬
核貸金額： 150萬
申請原因：
苗栗趙小姐是位包租公，有幾棟房子隔成十幾間套房在租人，前年規劃想買塊土地自地自建，去年透過苗栗的親戚找到了一塊適合的土地，想想這幾年存的錢應該足夠蓋好及出售或是轉成收租。地有了，營造廠也找好了，資金利用土融也貸到6成，就如火如荼的進行。建築工程都如期差不多在今年年中都完成了，後來就是惡夢的開始，一下子水電工程出包，一下子泥作的包商加價，一下又換裝潢的出包，搞的資金見底，工程又沒完成。
苗栗趙小姐是位包租公，有幾棟房子隔成十幾間套房在租人，前年規劃想買塊土地自地自建，去年透過苗栗的親戚找到了一塊適合的土地，想想這幾年存的錢應該足夠蓋好及出售或是轉成收租。地有了，營造廠也找好了，資金利用土融也貸到6成，就如火如荼的進行。建築工程都如期差不多在今年年中都完成了，後來就是惡夢的開始，一下子水電工程出包，一下子泥作的包商加價，一下又換裝潢的出包，搞的資金見底，工程又沒完成。
找資金毛胚屋去銀行辦建融又貸不了，眼見都完成8成了，難到要斷然的出場嗎? 為了不讓自地自建的計畫生變，在網路上搜索到代書二胎上看到蘇代書的資料，試著聯絡客服專員，沒想到30分鐘的等待，獲得蘇代書150萬額度的金援，延續我的自地自建理想規劃。趙小姐與蘇代書約在苗栗縣苗栗地政事務所對保設定，3天內就撥款。
真實案例，請勿複製抄襲，可以引用。
引用網址：http://bestscrivener.com/b16949/
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看持分農地與買持分農地的注意事項
- 土質
持分農地土質是黃土，易吸水 也就易積水，持分農地土質是黑石子土，不易吸水，也就是易排水 不會積水。 - 通訊
要注意手機的收訊是否正常，才能隨時與人聯繫。 - 單獨地號
土地：持有土地面積應0.25公頃以上(756坪)，且需單獨地號。若有共同持分土地，需辦理鑑界分割，擁有獨立地號，才能興建農舍。 - 水土保持計畫（素地，整地，水保，都市計劃外，山坡地保育區）
山坡地建築管理辦法」第3條及第4條規定，從事山坡地建築，應向當地政府申請雜項執照及建造執照。其中，起造人申請雜項執照，應檢附申請書、土地權利證明文件、工程圖樣（含說明書）、「水土保持計畫」核定證明文件（或免擬具水土保持計畫之證明文件），以及依「環境影響評估法」相關規定應實施環境影響評估者，檢附審查通過之文件。 - 坡度、坡向
持分農地的坡度坡向會影響土地利用及水土保持。超過30度無法申請農舍（若3分之1未超過30度則可），必須先做好水土保持，坡度在15度內。活動斷層或順向坡有滑動之虞者應避免。
坡度計算: 山坡地建築 - 戶籍
戶籍與土地的取得，均須2年以上，才能興建農舍，所以務必將戶籍遷至土地所在鄉鎮。 - 土地增值稅
- 整地（不准土進）、水保
簽約注意事項
- 索取無套繪管制證明(當天的謄本)
購買農地時須於買賣契約內註明”本筆土地賣方須確為未套繪管字，否則本約作廢，買賣解除”，並請代書向鄉鎮公所申請發”本筆土地確無套繪管制證明”。 - 土地費用給付階段
10%(簽約) 30%(備件) 30%(鑑界完成) 30%(過戶)，買農地也可用履約保證 - 再次確認土地權屬
即使簽約前已經看過土地、建物謄本，但在簽約「當天」仍需再調閱登記簿謄本，以防中途產權或借貸設定有所異動。 - 稅費分攤
通常買方負擔契稅、代書費、登記規費、公證費、保險費、貸款代辦費；而地價稅（農地未有違規使用者免負）、房屋稅、水電瓦斯等在農舍交屋前應由賣方負責
*自89年1月大幅修正農業發展條例後，陸續相關稅法亦推出修正法令。新修正的稅法針對農地移轉(過戶)即修正為「農地移轉得申請不課徵土地增值稅」，而所謂「不課徵」，是累積至再移轉「應課徵」時(不論已移轉過戶幾手)，一併計徵。
農地移轉，究竟何時屬於「應課徵」的情況呢？
- 已變更為非農業使用。
- 未作農業使用。
- 曾有未作農業使用被查獲未於期限內恢復作農用，或雖已恢復而有未作農用。
- 農地的承受人為法人。
- 符合不課徵的條件但權利人與義務人未在期限內申請不課徵。
- 作農業使用的農業用地，申請課徵。
因此，任何一筆農業用地除非於89年1月6日後，曾移轉且經課徵土地增值稅，否則只要89年1月6日以後有發生以上「應課徵」的情形，不管已經過戶幾手，計算土地增值稅的「原地價」一律以89年一月期的公告現值來計徵。
農地移轉新法於96年1月10日通過，若無法取得『農地農用證明』，就要繳交『土地增值稅』，請詳閱可用稅法：
農地移轉新法於96年1月10日通過，1月12日經過總統頒布施行，無農地農用證明也可以移轉產權，但要繳交土地增值稅。
苗栗竹南陶先生補習班搬遷資金，二胎貸款核貸100萬！
案例 –
案名： 苗栗竹南房屋二胎貸款
客戶：陶先生
申請項目：苗栗竹南房屋二胎貸款
核貸日： 3天
申請金額： 100萬
核貸金額： 100萬
申請原因：
苗栗竹南陶先生於苗栗開立升學補習班，由於4年一簽的補習班教室租約即將到期，陶先生打算與房東續約，與房東聯繫後才得知房東已將補習班大樓出售給新房東正在辦理過戶手續，新房東因想發展自己的事業無意跟陶先生續約，希望陶先生在租約到期後恢復原狀。
苗栗竹南陶先生於苗栗開立升學補習班，由於4年一簽的補習班教室租約即將到期，陶先生打算與房東續約，與房東聯繫後才得知房東已將補習班大樓出售給新房東正在辦理過戶手續，新房東因想發展自己的事業無意跟陶先生續約，希望陶先生在租約到期後恢復原狀。
離租約到期只剩2個多月時間，補習班必須遷移找尋新的地點，陶先生就近找到一棟大樓，只剩2個多月時間，地點有著落了換成要煩惱搬遷補習班及裝潢的資金問題，本來拿2年多前購入的電梯大樓自宅去跟銀行貸款，經詢問銀行還在寬限期三年中，也未償還到本金所以銀行無法再提供款項給陶先生。評估之後，透過網路搜尋，查詢苗栗二胎房貸找尋到蘇代書，經蘇代書評估建物狀況屋齡:2年多，電梯大樓，建物房貸餘額650萬元，蘇代書現堪之後提供100萬的額度給陶先生，約定在苗栗縣竹南鎮戶政事務所辦理對保設定，3天後也撥款給陶先生。
真實案例，請勿複製抄襲，可以引用。
引用網址：http://bestscrivener.com/b16948/
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我有部分土地所有權，能辦理持分土地出售買賣嗎？
持分人都一定要出面才能買賣嗎?
持分房屋跟持分土地對銀行來說是很麻煩的擔保品，所以銀行不太願意承做，如果真的要出售，房屋仲介都希望需要所有持分人都出面，但若你面臨持有房屋土地產權不完整(1/3、1/5更或者是1/10)，那你不妨來蘇代書諮詢，因為我們有方案，就算你是持分房屋、持分土地都可以出售。
注意： 免費填寫諮詢表單或聯繫蘇代書諮詢，有諮詢才有過件的機會
持分土地出售是許多客戶都不知道該如何申辦的一項項目。只要拿著持分的土地到仲介申辦買賣一定會吃閉門羹，仲介都希望需要所有持分人都出面，需要完整的土地產權，才有辦法申辦買賣。今天就來教各為如何使用持分出售的買賣管道申辦持分的土地，完成創業、投資、周轉等各種資金用途。
持分的土地能否申辦買賣出售？
仲介無法辦理持分的土地買賣是因為產權不完整，若要申辦持分買賣，房仲必須要所有持分者一起出來才有辦法成功買賣。因為房仲續要賺錢，速度慢費時的工作對於房仲來說麻煩，因為有時候又會牽扯上法律面。
什麼是持分土地呢？
持分土地就是一筆土地分為多人共同持有，個人產權不完整，好比一個大餅分好幾等分。
舉例說明：假如有一塊土地分給 4 個人，那麼一個人持有的比例就是四分之一，必須要 4 個人合在一起才是一個完整的產權。
蘇代書曾經遇到一位客戶想辦理持分出售被房仲拒絕，「您好，我想創業需要持分出售，但因為持分，所以申辦持分出售被婉拒，我目前名下有一筆持分土地，我想問可以用持分土地持分出售嗎？」，不管您是否為多人持分的問題，蘇代書都能幫助您用持分土地順利持分出售。
持分房子、持分土地遇到的問題
- 持分房子、持分土地想貸款不能貸
- 持分房子、持分土地繼承贈與後，每年又要繳稅
- 持分房子、持分土地想賣掉又不好賣
- 持分房子、持分土地賣掉後增值稅繳不出來
土地持分申請條件？
- 未成年可以持分出售
- 擁有持分土地或房屋
辦理持分買賣需要準備哪些資料？
- 所有權狀正本
- 雙證件正本
- 印鑑證明和印鑑章
申辦持分出售買賣流程？
1、 申請．免費來電 0931-331-166 或線上諮詢，了解目前資金狀況與條件後，尋找適合的貸款方案。LINE小祕書，帳號：@hye5566q
2、 估價．評估房屋土地價值。
3、 審核．規劃貸款額度、利率、相關費用、貸款細節等見面詳細說明。
4、 設定．備齊相關資料向地政事務所送件設定審核。
5、 撥款．完成設定辦理手續後，立即撥款對保運用資金。
當日快速送件最快24小時內成功簽約。蘇代書事務所專辦：持分房屋土地出售、持分房屋土地買賣。
申辦土地持分出售，其實沒有想像中的困難，只要諮詢蘇代書，就能讓您輕鬆解決持分出售需求，不用再被因土地持分而無法申辦持分出售而感到困擾，也讓您對於持分買賣出售有更多的方案可以選擇。蘇代書在此提供您一個申辦共同持分出售管道，透過專業的合格代書為您服務，能協助您解決問題是我們的榮幸！
實際案例 –
蘇爸爸過世，將房子繼承兒女 3 個各三分之一持分產權，兒女3個沒住在一起，且各自有家庭，房子部分叔叔在住，3 兄妹跟叔叔也沒交集，大哥在桃園區想經營飲料加盟店需要資金，於是大哥想出售持分房屋，2 弟暫不欠錢沒意願，且 3 妹與大哥跟 2 哥感情不佳也常常連絡不上，大哥無法與 2 弟、 3 妹達成共識，透過友人介紹蘇代書，於是蘇代書幫忙蘇大哥將三分之一部份順利出售。
有以上問題盡快聯絡蘇代書幫忙。
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有以上問題盡快聯絡蘇代書幫忙。