房貸寬限期真的好嗎？哪些人比較適合申請？為何有些人打死都不願意申請寬限期？蘇代書列出6點在申請房貸寬限期你一定要知道的重要觀念！

1、 房貸寬限期是什麼？

房貸寬限期意指在貸款還款上寬限的期間，就是在寬限期間內只需繳利息不需還本金，一般寬限期銀行大多給 1～3 年，有的甚至到 5 年，這段時間負擔會較小，無須馬上面臨還本金的壓力。

2、 房貸寬限期的好處？

對於剛買房的有殼族來說可以降低不少資金壓力，畢竟剛買房時有許多隱藏費用要付，頭期款、裝潢費、傢俱家電、代書費及仲介費等等，若買房初期每個月能先以較低的費用來負擔房貸，可以舒緩不少，延緩也能有更充沛的時間去賺更多的錢，為未來還本金做好準備。

3、 房貸寬限期適合誰？

房貸寬限期蘇代書認爲僅適合那些已經做好財務規劃的人。

• 投資客：買房時先申請寬限期2年並出租，等房地合一稅降到 20% 後再出。
• 換屋族：因購置新房但舊房無法馬上賣掉以至於名下有 2 間房子，同時要繳2間房貸壓力會很大，若前期新房先申請寬限期，這段期間則可慢慢出售舊房，等舊房賣掉後就有充沛的資金來支付房貸的本利攤。

4、 房貸寬限期好申請嗎？

房貸是以人+物去做放款的綜合評估，當然有些銀行只重視物，也就是房子本身，也有銀行較看種人的條件，房子的部分銀行會審視是否為較好脫手的物件，像是 2～3 房的格局、區域位置或周遭環境都會影響銀行評估的結果。

另外人的條件像是個人歷年信用紀錄是否良好、使用信用卡的習慣、是否有負債或循環利息等，銀行也會參考聯徵分數，若你是自住需求而非投資，加上首購的話是較容易申請到寬限期的，額外有保人的話更能加分不少。

延伸閱讀：
聯徵分數代表什麼意思？銀行沒告訴你的影響信用評分6大關鍵！
循環利息內藏玄機？使用信用卡前你必須先搞懂的3件事！

5、 房貸寬限期的隱憂？

• 本金加重：現在房貸基本上以 30 年期為主，假設申請了 3 年寬限期，意味著剩下的27年要繳原本30年平均分攤的本金，每個月的還款本金會加重許多
• 利息提高：利息是以剩餘本金去做計算，前 3 年寬限期完全沒還到本金，剩餘的 27 年就當然就比原本一開始就還本金無寬限期的利息還要高

蘇代書總結

寬限期畢竟是一種先甘後苦型的付款方式，對於自住客來說也只是暫時不用還本金，不代表著完全不用還，一定要先了解到本利攤真正要還款的金額，並計算自己的能力是否能負擔得起，不能一味的將問題拋諸於未來，等以後時間到時再去思考如何解決，這是非常風險的。

若未來無法正常繳交房貸，房子就有可能被法拍或是因急售而被仲介賤價給賣掉，屆時還會賠上大筆費用，賺到的反而是市場上的投資客，可說是得不償失，不能只為了買房而買房，一定要先做好財務上全盤的規劃，也不要因為仲介說的繳房租的錢都可以抵掉房貸這種話術而去衝動買房，買房是有目的性、規劃性以及多面向考量的結果。

有殼族表面上雖然看似很威風，另一種層面卻是背房貸的房奴，先了解自己為的是什麼，想要的是什麼，再去做決定也不遲，說搬就搬又沒房貸壓力的的租屋生活又何嘗不是種享受！

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買房子是終生大事，挑選房貸銀行更是重要！現在物價通膨，房貸利率更要斤斤計較！但銀行金融機構百百間，有哪家是房貸銀行推薦的？那家房貸利率最低？房貸成數最高？蘇代書這篇文章將分成5大重點和你做分析比較！

房貸銀行推薦就這一間！幫你過濾及篩選辦到最適合自己的方案

想申請房貸利率最低、成數最高，一定是需要經過好幾家銀行來回比較，不管你是新買房子、申請二胎房貸、房屋轉貸及房屋抵押貸款等等，但在你「尚未確認」要申辦哪間銀行之前，銀行給你的利率跟成數都「只是概估」，不管你是到分行臨櫃詢問或是打銀行 0800 客服專線詢問，你都只能得到「大概」的答案，因為銀行也知道你只是來比較的，也怕同業情蒐，沒有任何一間銀行可以向你保證貸款最終的結果，除非你已經確定要申辦。

填了申請書及檢附相關房屋及財力資料之後，銀行才會「認真」幫你審核並調聯徵紀錄查詢，也有些銀行為了搶生意，開出非常誘人的利率及成數，只為了行員自己的業績，沒想到最後申辦出來的結果跟行員當初所承諾的天差地遠，對銀行的信任度也大打折扣，這也是為什麼現在大家會選擇市面上專業的貸款顧問公司，也是多數人申辦房屋貸款優先諮詢的管道，他們是政府合法立案的貸款顧問公司，專門辦理一般民眾的個人貸款評估、一對一免費諮詢、評估最適合的貸款專案、信用健檢服務等，市面上較知名，也是大多數人申辦房貸較推薦的貸款顧問公司，如：蘇代書事務所。

自行申辦與透過貸款顧問公司申辦比較

1. 自行向銀行申請
   • 只得到一間銀行方案，僅獲得該家銀行方案，資訊無法多家比較
   • 僅一位業務專員服務，只確認基本條件便申請，易造成退件並影響後續申貸
   • 非多元服務，就客戶的申請的貸款屬性項目處理，無法從多種產品中篩選出真正適合的項目
2. 由專業貸款顧問公司申請
   • 多家銀行方案媒合，掌握各家銀行資訊，找到適合客戶的申貸方案
   • 專業分工服務，診斷客戶條件並精準媒合銀行方案
   • 一對一免費專業諮詢，上萬人次服務經驗，精確篩選並依客戶條件提供較有利的產品屬性

房貸銀行推薦並不適用於每個人！

每個人所購買的房屋類型及區域都不相同，有人買電梯大樓、舊公寓、透天厝或套房等等，每個買房的人背景也不一樣，有不同的身份、職業、收入、信用狀況等，各家銀行喜歡核貸的條件也有所差異，每間銀行也都有自己喜歡核貸的房屋類型及座落區域，你的信用紀錄是否良好 ( 長期使用信用卡且繳款正常 )、你的職業別、你的存款數字和是否有保人，這些都是攸關銀行對你核貸的結果，任何的房屋貸款、二胎、轉貸都是一樣的原理，並不是網路上房貸推薦的銀行就是最適合你的，蘇代書希望大家在選擇房貸銀行之前都需要先知道的訊息！

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房貸推薦的銀行利率就會比較低？

我想這是大多數人都想要知道的資訊，在各大網站上找到的訊息都是一些通則的資料，你常會看到各家銀行貸款利率比較的表格，當你看到銀行廣告貸款利率最低的那間，你以為到這間銀行申請房貸就能享有最低的利率方案，那就大錯特錯了！

每個人條件不一樣，銀行審核的情況也不相同，每間銀行都有各自偏好的人及房屋條件特性，有些銀行為了業績，他選擇削價競爭對你主動調降利率，甚至有些銀行為了擴大業務，針對條件不好的申辦人他們也退而求其次讓他過件，但貸款利率就不會太漂亮，在銀行業界之間有一種不用說的默契，詳細資訊並不會對外公開，通常都要求你主動打電話或至臨櫃詢問，而房貸臨櫃專員都會和你說目前利率大約落在多少多少，其實這樣的範圍有講跟沒講其實差不多，

所以，網路上許多房貸銀行推薦的方案並不適用於每一個人，不要相信那些在網路上號稱申辦房貸利率最低的銀行，並不見得適合你。

房貸利率範圍大概是多少？

很多申請人常常不清楚銀行的房貸放款利率其實不是看銀行端，而是看申請人本身的工作收入及資產負債等條件，目前房貸利率區間落在1.44%~2.50%左右，要注意有些銀行會採取二段式機動利率，前2年低，第3年開始調高利率，有些則是有寬限期，但利率可能就不會太好，所以要注意銀行優惠利率所綁定的條件是哪些。

而二胎房貸部分會比新購屋還來的高些，當然還是要視每個人自身的條件而定，沒有絕對，另外大部分銀行也都會有限制清償的時間，大約都綁定前2~3年不得提前償還，否則會有違約金產生，若你有對房貸利率加分的條件，如存款、基金股票、其他不動產、額外收入、汽車或條件好的保人，自然你貸款的利率就能夠再調降一些，這也是你能和銀行談條件的重要籌碼！

房貸推薦的銀行貸款成數是最高的嗎？

這個問題又回歸到了上面提到的「房貸銀行推薦並不適用於每個人」，基本上任何資深的貸款經理人都無法準確告知你哪家銀行貸款成數是最高的， 原則上能符合銀行進件門檻的都有機會貸高，剩下的差別就在於每間銀行所偏好的核貸項目，有些銀行偏重申請人本身、有些則是只看房屋條件，有些銀行特別看重房屋座落位置、格局喜好2~3房、內部有裝潢會加分，申請人本身條件反而不怎麼看，連資料都不太會要求你提供。

但有些就特別注重申請人的條件，要6個月內薪資轉帳證明、近一年度扣繳憑單、存款證明或其他保人等資料，蘇代書的大學同學最近剛買房，他本身為自營商，每月收入不穩定，存摺也沒有漂亮的薪轉紀錄，但他房子買在點位不錯的汐止火車站周遭，算是蠻蛋黃區的位置，在申請貸款時其中A銀行就直接表示沒有薪資證明申貸會比較困難，另一家B銀行則告訴他說你的房子位於精華地段，其他財力證明有就提供，沒有也沒關係，當然最後他就透過B銀行順利申貸成功，利率及額度都還算不錯。

所以說，你必須要大量搜集並詢問哪間銀行對應你目前當下的條件是最有利於你的，才能做適當的選擇！

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那我可以一間間銀行比較利率和成數，比到我最滿意的一間嗎？

若你是第一次申請房屋貸款，這個情況你必須要知道！ 若你向銀行申辦房貸時，銀行會向聯合徵信中心調資料，也就是所謂的聯徵紀錄，看你個人目前的信用狀況如何，每一次聯徵查詢都會註記，各家銀行都能看到，若聯徵次數過多就會遭銀行婉拒，以三個月內3次為限， 若次數過多銀行會認為你也被其他間銀行拒絕，把你列為高風險客群！

網路上有許多銀行標榜：房貸推薦超低利率優惠！免費額度試算，立即線上申辦！

許多人會覺得沒關係就試試看申請看看，若核貸結果不滿意取消就好，但要特別注意：

1. 線上提出申請，銀行可能就會去調聯徵紀錄，就算你選擇放棄，也已經用掉一次聯徵次數
2. 線上申貸不見得能滿足你的額度需求，因為銀行只就你提供的資料進行評估， 當你貸款通過但發現貸款成數不足時，在3個月內要再度申貸的成功機率會大幅降低

延伸閱讀：聯徵分數代表什麼意思？銀行沒告訴你的影響信用評分6大關鍵！

若還是不清楚自己的條件適合向哪間銀行申請怎麼辦？

回歸到文章開頭，若不確定自己的條件適合哪間銀行，建議還是先至專業的貸款公司諮詢，這些政府合法立案的貸款顧問公司專門辦理一般民眾的房屋貸款、二胎房貸、信用貸款、汽車貸款及個人貸款評估，他們和超過60間銀行及金融機構合作，每月更新各家銀行最新的貸款專案，再針對申請者個人條件篩選適合的方案，提供一對一免費諮詢、信用健檢等服務，貸款規劃師除了貸款上的問題，另外也提供財務規劃的個別諮詢，畢竟房貸金額這麼龐大，中間過程操作若稍有不慎，最後的核貸結果可能會天差地遠，多家金融機構比較是必要的，若能申請到利率較低的貸款方案，長期下來就能省下許多利息支出，能省多少就需視你貸款利率的高低了，寧可把這些錢運用在家庭的日常生活、裝潢或是增添新的傢俱家電上，也不要白白浪費在不必要的利息方面，這些諮詢都是免費的，不用擔心有額外的費用產生。

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近年來房貸利率屢屢創新低，這讓早期買房的人紛紛申請房貸轉貸，但房屋轉貸真的有比較划算嗎？有哪些隱藏的成本是我們沒看到的？以下蘇代書將分成5大重點來解析如何申請房貸轉貸最省錢！

什麼是房貸轉貸？

房貸轉貸又稱房屋轉貸，就是將房屋貸款從原本利率較高的舊銀行轉移至利率較低的新銀行，把現有的房貸餘額交給新的銀行來承接，等於說要再跑一次跟當初買房子一樣的貸款申請流程。

什麼情況下可考慮申請房貸轉貸？

• 降低房貸利率以減少利息支出。
• 爭取寬限期暫時不還本金。
• 同時有增貸的需求。
• 延長貸款年限。

申請房貸轉貸前需要評估哪些方面？

房屋轉貸最主要分為人、物及成本3大考量重點：

1. 所有權 ( 人 )：也就是房屋持有人，先評估自己
   • 近半年房貸還款是否正常，是否有遲繳紀錄
   • 信用卡是否有使用循環利息以及卡費遲繳造成信用不良等情況
   • 工作收入及本身負債比是否足以支付房屋貸款，財力狀況是否健康
2. 抵押品(物)：也就是房屋擔保品
   • 近幾年是否有增值，附近是否有學區、捷運等
   • 房屋條件是否為熱門商品，如2房或3房好脫手的物件
3. 成本：轉貸不像當初買房一樣，另外所衍生的費用主要有4項
   • 原銀行違約金：一般銀行綁約期限大多落在2到3年左右，若要提前清償、轉貸或賣屋而解約，則需支付房貸金額 0.5%～1% 的違約金，假設房貸金額為 800 萬，違約金為 1%，則須支付 8 萬元給銀行當作違約金，所以務必在申請轉貸前先和銀行確認是否還在合約內，別成了冤大頭。
   • 銀行手續費：若沒有上述違約金的問題，但銀行仍然有一些申辦的手續費，如房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費，林林總總加起來約 5000元 ～ 10000元不等。
   • 代書費：代書代辦費及代塗銷費加起來約 2500元 ～ 6000元不等。
   • 地政規費：這是由政府收取的地政設定規費，為貸款金額的 0.12 %，假設房貸金額為 500 萬，就須繳 6000 元給政府。

綜合上述3點，其中第1、2點人跟物主要是銀行端來審核你，依據你的財力收入及聯徵紀錄來評估你可貸款的金額及利率，至於成本則是由你來評估所有轉貸的花費是否划算，假設新銀行利息降低了一碼，也就是 0.25%，每貸款 100 萬一年就省了 2500 元，如果我們貸款金額為 800萬，每年就省了 20000 元，若你房貸轉貸的成本全部加起來為 15000 元，這樣你每年省下的利息大於轉貸成本，那麼你就可以考慮選擇申請轉貸。

申請房貸轉貸流程

1. 準備資料：將下列資料交由欲轉貸銀行來做審核，銀行會針對房屋重新鑑價，並對申請人財力及信用條件作評估
   • 雙證件
   • 財力證明 (工作薪轉存摺近6個月的明細及封面)
   • 勞保異動明細
   • 土地及建物權狀
   • 戶籍謄本
   • 房貸近一年繳款明細 (銀行繳款收據或銀行對帳單)
2. 簽約對保
   若申請人對新的轉貸銀行所審核通過的貸款金額、利率、申辦所需費用都沒問題後，銀行會和你約當面簽約對保，也就是打契約書。
3. 設定抵押權
   新的轉貸銀行會請你填寫抵押權設定契約書，也就是要將新的轉貸銀行這筆貸款資料設定在謄本的他項權利部，順位還是在原貸款銀行的後面。
4. 清償
   新的轉貸銀行會將你原銀行所有的貸款全部代清償掉，這時你要和原銀行索取一張清償證明。
5. 塗銷並設定新的抵押權
   當你拿到清償證明後，要準備抵押權設定契約書、身分證、土地及建物權狀正本及私章到地政事務所辦理舊貸款的塗銷，並且設定新銀行的抵押權，設定好後再請領一份新的土地及建物謄本，此時新謄本上的他項權利部就會是新銀行的資料了。

如何選擇適合自己的房貸轉貸銀行？

一般來說需要自己一間間銀行去詢問，但口頭詢問沒真正送件，所得到的答案都只是「大概」、「可能會落在…」，你無法得到一個很肯定的答案，畢竟只是口頭問問，而有些銀行則是為了搶客戶，在你詢問時會給你很高的額度及相對低的利率來誘使你申辦，但最後送審出來的結果卻天差地遠，這時你就浪費了一次聯徵紀錄，這就像你玩遊戲一樣，只有3條命的機會，若使用過多次就會引起銀行關注，他們會認為你近期有多次調聯徵的紀錄，是不是其他家銀行審核未通過而又跑到另一家去申請，這時就要小心了，之後就算新的轉貸銀行申請核可，貸款金額及利率應該也不會太漂亮，大多數的人其實都曾遇到相同的狀況，

那該怎麼解決比較好？

現在有許多政府合法且正規的貸款顧問公司，專門辦理一般民眾的房屋轉貸、房屋重新鑑價、個人貸款評估、一對一免費諮詢，幫你評估各家貸款專案、信用健檢等服務，他們根據60間以上銀行及金融機構搓合比對當月最新貸款專案，再針對申請者個人條件推薦適合的貸款方案，若你有信用不良及信用瑕疵的情況，這些公司都有辦法協助你處理，他們和許多間銀行及金融機構合作，幫你篩選出最適合你的貸款方案，這是你自己一間間銀行詢問也做不來的，所以建議你可透過這些合法且正規的專業貸款顧問公司來詢問，並選擇其中一間最適合你的方案，這些諮詢都是免費的，不用擔心有額外的費用產生。

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房屋增貸好難辦？申請房貸增貸前你一定要知道的7個重要技巧！

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俗話說的話，有土斯有財，有殼一族總是令人羨慕，若臨時有資金上的需求，透過房屋增貸來轉現金更是大多數人的首選，但對於第一次辦理房屋增貸的人來說，可能有些陌生，以下蘇代書整理了 7 大重點，我們在申辦前所需要注意的部分！

什麼是房屋增貸？房貸增貸？

房屋增貸是指當初你 ( 房屋所有權人 ) 買房時申請了房屋貸款，繳款已經一段時間了，也還了部分本金，在不賣房的前提下，因為資金需求再次利用房屋來申請一筆貸款，或者當初買房時沒貸款、抑或房貸已全數繳清銀行早已塗銷者，想要透過房屋來申請貸款。

申請房貸增貸的優點

• 利率低：房貸利率是所有貸款項目中利率最低的，因為有房屋抵押的關係，即便臨時有資金需求利息成本也不高。
• 變現容易：毋需變賣房子來換現金，只需向金融機構申請並跑行政流程即可。
• 享受未來增值空間：房子仍在自己名下，若房子點位及生活機能都不錯，可享有未來無限想像的增值空間。
• 核貸速度快：一般申請約 7~10 個工作天資金就會核准撥款。
• 還款期限長：最高可拉長至 30 年，每月還款負擔較小。
• 成本低：綁約2至3年後即可提前清償，減少利息成本。

誰需要房屋增貸？適合對象？

• 購車需求：手頭沒現金想買車，車貸利率又太高！透過增貸的金額來買車，房貸利率不到2%跟車貸利率動輒 5%~10％ 以上相比，這個購車方式更省錢。
• 信貸利率過高：有資金需求，但各家銀行比較後信貸利率都還是偏高，且還款年限短，房貸利率低不到 2%，且還款年限可拉長至 30 年。
• 投資理財：想投資購買股票基金期貨等，投報率不高若是申請信貸的話，是很容易超出成本的，房貸的低利率是低成本的首選 ( 風險須優先評估 )。
• 創業需求：創業本身就是高風險，若要大膽一試當然以低成本能借到的管道優先作為考量。
• 股利股息套利：若有做足功課，一些高殖利率 4%~8% 的股票很容易讓你套利賺到房貸不到 2% 的利差。
• 資金調度：家庭或生活上有急需、出國進修深造，資金非小額的話則可優先考慮。

申請房屋增貸條件？

銀行會考量你的收入及負債比，針對你近期還款及信用狀況是否良好作評估，原則上以原銀行做增貸申請，若可增貸的金額不高則再考慮二胎房貸，當然二胎房貸的利率會比增貸高上一些，二胎貸款在各家金融機構所推出的方案也都不相同，若想要爭取高額度及低利率的話，務必要事前做足功課，了解每家銀行優惠方案及比較過後，才有機會找到最適合你的房貸方案！

申請房貸增貸基本條件

• 年滿20~65歲
• 原房貸有正常繳款者
• 信用維持良好，無其它信用不良紀錄
• 房屋已有增值
• 有財力證明，可證明增貸後仍可負擔所有貸款 ( 原貸款 + 增貸 ) 金額

房屋增貸利率是多少？

目前房貸利率約1.44%～2.50%上下，一般來說都可享有和原銀行相同的利率及還款年限，但若繳款情形不佳或信用不良者，則不在此限，可能需要多家銀行詢問比較，可參考蘇代書之前所寫的房貸銀行推薦首選，透過貸款理財公司來諮詢了解是否有更適合自己的貸款專案。

如何辦理房貸增貸？辦理流程？

1. 文件資料準備：若向同間銀行辦理增貸，需要準備的資料較少，會請你多準備財力證明，但若是向不同間申請則須附上身分證影本、土地及建物權狀、近半年房貸繳款情況及財力證明，如薪轉存摺、扣繳憑單等文件。
2. 送件審核：銀行會對房屋作重新鑑價，看近幾年房屋是否有增值，再來針對房屋所有權人的信用及還款狀況作評估。
3. 簽約對保：經銀行核准後，雙方對增貸金額及利率沒問題後，就會約簽約對保。
4. 抵押設定：因為多一筆貸款，銀行會在他項抵押權上新增設該筆項目，須負擔地政規費 ( 每百萬 1,200 元 ) 及代書費 ( 3,000 ~ 4,000 元)，可向銀行拿最新的謄本資料。
5. 撥款：上述流程都完成後就會撥款到你指定的帳戶了。

想申請房貸增貸但仍有其他問題該怎麼辦？

畢竟每個人的申請條件都不相同，大多數人常遇到的問題：

• 想辦增貸但房屋沒有太多增值空間，對貸款額度不滿意，想比較其他間銀行。
• 想辦增貸但其他間銀行的利率比原本的銀行還要低。
• 本身信用瑕疵、房貸及信用卡繳款紀錄不正常，但仍想辦增貸。
• 本身是自由業者無法提供財力證明 ( 如每月薪轉存摺、年度扣繳憑單等 )，仍想辦增貸。

有考慮增貸代表有資金需求，那我們如何知道貸款出來的成本是最低且最划算的？意思就是我們如何找到利率最低的銀行來做增貸，這樣所繳的利息能降到最低？

當然許多人是直接向原銀行申請房屋增貸，但有些人知道其實還有利率更低的銀行，進而選擇房屋轉增貸，把房貸搬家並增貸一筆金額出來活用，比較各家銀行的利率及額度是一件很麻煩的事，也會耗費許多時間。

對於那些工作繁忙的人來說，比較無法抽出空擋來慢慢找答案，現在大多數人是直接諮詢貸款顧問公司來評估比較各家銀行現有的貸款專案及低利率的優惠方案，這些政府合法立案的貸款顧問公司專門辦理一般民眾的房屋貸款、二胎、信用貸款及汽車貸款，個人貸款評估等服務，他們和超過60間的銀行及金融機構合作，每個月更新各家最新的貸款專案，也提供一對一免費的理財規劃服務，協助申請人評估適合的申辦方案、個人信用健檢等，若本身有信用不良及信用瑕疵的情況，一定要適時去做處理，貸款規劃師會協助申請人試算增貸、轉增貸或二胎所需的成本，篩選和找尋較適合的方案，將貸款利息有效降到更低，這是自己花時間一間間問也做不來的，可以能省下許多寶貴的時間，這些諮詢都是免費的，不用擔心有額外的費用產生。

增貸小技巧

若要辦理增貸的話，使用目的請一致向銀行說要「投資理財」，就算你是要增貸作為買房的頭期款，也要講是拿來投資用的，否則會影響你最後審核的結果，若你真正使用用途為買房的話，在銀行撥款拿到資金後，先轉到你名下其他戶頭，再從這個戶頭轉帳到履保專戶裡面。

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