房貸流程會很複雜嗎？有哪些是需要注意的地方？為何一個買房的基本常識竟然這麼少人知道？

蘇代書這篇將介紹完整的房貸流程關鍵6步驟！

房貸流程的6個步驟：估價 => 審核 => 照會 => 對保 => 設定 => 撥款

一、 房貸流程首重房貸銀行

房貸流程首要就是在找房貸銀行，找的方式以 2 種管道為主，第一是找自己工作薪轉的銀行或是主要存款的銀行，第二是找知名品牌仲介經常配合的房貸金融機構，通常代書也會在簽約時和簽約後向你介紹他們常合作的銀行，而這些經常性配合的銀行也因為品牌仲介的關係在貸款上也會比較順利，前提是個人工作收入以及信用方面都維持良好的狀態，當然蘇代書個人是是建議在簽約前就先做估價的動作，把你要購入房產的地址先給有認識的代書或銀行專員估價，了解這間房子貸款大概能貸多少，了解自己頭期款大概要準備多少，讓自己心裡先有個底，也能評估自己是否有能力來負擔。

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房貸基本常識
代書或銀行專員在估價後會給你一個可貸金額的範圍，假設今天你要買的房子估價後可貸金額為 1,020萬 ～ 1,050萬，這時你把可貸金額除上 0.8，除出來的結果就是你房子的市值，只要你最後購買房子的成交價落在 1,275萬 ～ 1,312萬這個區間，代表你買的價錢沒有買貴，符合市場上的價值，銀行會將市場價值乘上0.8(貸款8成)來換算成可貸金額，反之若你最後購買的成交價高於市值，意味著你買貴了，也代表著你的自備款要準備更多，貸款金額會依據你買房的成交價與銀行鑑價兩者取低的一方再乘上貸款成數，最後就是你的房貸金額。

二、 銀行房屋鑑價與聯徵

在知道房子的價值之後，我們就要正式開始跑房貸流程中最重要的申貸程序，我們需要填寫銀行的貸款申請書以及徵信同意書，並附上半年的工作薪轉證明、財力證明以及年度扣繳憑單等，這部分就是盡可能提供有利於你的資料讓銀行放心貸款給你，房貸利率及額度都會有影響，銀行在房貸上會分別看人跟物，物的部分就會看你購買房子座落的區域、格局以及周遭環境來評估，但每家銀行評估的角度皆不相同，有些特別看重人的條件，有些則是只重視物的價值。

影響鑑價金額最主要的因素為：屋況、裝潢、是否有險惡設施及使用目的

當然每家評估的標準都不一樣，所以可向2～3家銀行來進行房屋鑑價，了解各家金融機構可貸金額及利率各是多少，再來就是聯徵的部分，這是銀行特別重視的一環，因為攸關他們是否能穩定收到利息的關鍵，銀行會在你簽署徵信同意書後去調閱你的聯徵紀錄，來了解你個人的信用評分，
信用評分報告裡包含了你過去信用卡使用以及繳款紀錄，評估你的信用是否良好和是否能正常還款的依據，可參考蘇代書之前所寫的文章：

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三、 銀行審核

在銀行有了聯徵紀錄、貸款申請書以及財力相關資料後，銀行就會針對你個人的工作年資、職業類別、公司規模、月收入、戶頭存款以及名下是否有資產 ( 基金、房租或土地 ) 來評估，另外在房屋鑑價方面銀行以物件的周遭環境 ( 交通、學區、公園 )、生活機能、室內格局 ( 主流為 2～3 房 ) 及裝潢與否來估價。

大部分的銀行都會需要到實地勘查，到你購買物件的室內拍照，作為放款審核的依據，銀行會以上述條件來評估最後核貸的房貸成數、金額、利率以及是否有寬限期，若個人條件不好建議可透過增加保人來為自己加分，提高銀行放款的意願及條件，這階段銀行內部審核需要 5～7 個工作天。

財力加分項目

1. 租金收入 ( 租金要有轉帳金流，不要收現金 )。
2. 成為銀行VIP客戶 ( 存 300萬元在銀行持續 3個月 )。

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房貸寬限期大解密！你不能不知的6個銀行寬限期必備常識！

四、 照會及簽約對保

在經過幾家銀行最後審核出來的結果後，即選擇一家最有利於你的金融機構來做申貸，而選定銀行後，銀行審核人員會打電話給你進行詢問的動作，這個流程就叫做照會，一般銀行端審核人員會問以下幾個基本問題：

1. 你的基本資料。
2. 公司名稱、職稱、年資、公司電話、公司地址及年收入。
3. 這次買房的地址、貸款金額、成交價。
4. 貸款目的、使用用途 ( 一般會說自住，講投資的話會影響貸款成數及利率 )。

照會完成後，審核人員會需要你 ( 以及保人 ) 到銀行分行做簽約對保，就是當面簽署貸款契約書和確認各項貸款細節，如最後貸款金額、各階段利率、貸款年限、是否有寬限期、綁約多久不能轉貸以及違約金比例等等，房貸流程中最重要的環節也在這，在簽約時都必須再三確認合約上的金額及數字是否有誤，簽約後也要在合約審閱期內反覆檢查，確保契約內容正確，最後銀行也會一併開設帳戶作為日後繳還房貸使用。

房貸年限補充說明
銀行在評估房貸年限時，會依據2個標準來評估：

1. 屋齡 + 貸款年限 < 70
2. 年紀 + 貸款年限 < 80

這兩個條件是同時看的，不會只看其中一項，當然每家銀行評估的條件不會都一樣，不過不會落差太大。

五、 不動產抵押權設定

銀行在簽約對保後會立即辦理不動產抵押權設定，但這部分通常會由代書來處理，在房子過戶後代書會幫你帶著建物及土地權狀正本去地政事務所辦理，把房子抵押在你的名下，抵押權設定金額為你房貸金額的 1.2 倍，抵押權設定及金額在權狀上看不到，必須調一類謄本才會有，在交屋時代書也會提供，因為有向銀行申請房貸，銀行也會擔心不動產抵押物的安全性，所以銀行會一併幫你辦理火險及地震險，這部分需要房貸申請人繳納，一年繳費一次，直到貸款繳清為止。

六、 銀行撥款

前面所有房貸流程都完成後，最後就準備要撥款了，若你買的房子前屋主還有房貸尚未繳清的話，你的房貸銀行就會先做代償，把要撥款的金額一部分先清償掉前屋主未還的房貸，再做前屋主抵押權的塗銷，這些也都是代書會處理，剩餘的貸款金額會先撥款到買房簽約時雙方的履保專戶裡，由履約管理公司來保管，最後所有交屋手續都辦理好後，才會將尾款從履保專戶撥款給前屋主，完成所有的房貸流程。

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現在的貸款機構很多，借款人想要辦理房屋抵押借款會有很多的選擇，所以一定要謹慎選擇，利率、額度、放款都要考慮到，不同的貸款機構辦理速度也不同。那麼，房屋抵押借款哪個機構好？如何選擇房屋抵押借款？

如何選擇房屋抵押借款？

1. 比較辦理要求

   貸款機構不同，辦理房屋抵押借款的條件也會有所不同，比如信用記錄、工作單位、個人收入、還款能力等。而在貸款公司，主要看房產價值高不高，有沒有變現的能力、只要藉款人信用記錄好，房產符合貸款機構的要求，一般都能在貸款機構辦理貸款。

2. 比較貸款利率

   與信用貸款相比，用房產做抵押貸款，風險相對低一些，因為有房產作為保障。但是每個貸款機構的貸款利率不一，即使是同一個貸款機構，貸款利率在不同地區也會有所不同。

   目前，貸款機構的房產抵押貸款利率都是在基準利率的基礎上浮執行的，大家可以了解一下。

3. 比較審核速度

   在銀行辦理房屋抵押借款，流程繁瑣，審核時間比較長，需要一個月才能獲得貸款。最快需要20個工作日才能拿到貸款。貸款機構手續簡單，審核快，一般7個工作日就可以放款

4. 比較貸款的額度>

   一般來說，房屋抵押借款能貸多少額度與房子評估價值有關，最高可以達到7成左右。

以上內容對如何選擇房屋抵押借款做簡單介紹，希望對大家有所幫助。

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房屋二胎是有殼一族們當有資金需求時最常申請的管道，但為何有些人申請的利率很低額度很高，有些人卻是利率高額度低，蘇代書將在這篇詳細介紹申請房屋二胎時你要注意的幾個重要事項！

房屋二胎是什麼？

房屋二胎又稱二胎房貸，是將已向 A 銀行申請過貸款的房屋再次用相同的房屋當擔保品向 B 銀行申請貸款，房屋二胎和一般新買房子的房屋貸款不一樣，房屋二胎是你名下已經有房子了再向銀行申請的一筆貸款。

房屋二胎利率及額度是多少？

一般來說約落在3.5%～15%，最長貸款年限為15年，額度上限是300萬，但每家銀行審核條件皆不相同，貸款的利率及額度也會有所差異。

房屋二胎條件有哪些？

因為房屋二胎是由銀行來做放款，銀行除了考量人的條件之外，房屋價值一樣會列入考慮，銀行的申貸條件為原房屋貸款繳款滿一年信用正常且有正常收入者，只要能列舉收入證明，不管是上班族的薪轉或是接案的收入、房租收入及股息股利都可作為收入證明。

另外在房屋的部分銀行會重新鑑價看是否還有剩餘的殘值空間可做貸款，這部分就會考量你房屋的區域位置，未來增值空間等等，但每家銀行看的角度都不一樣，有些只看人的條件，有些只看房屋條件，有些甚至看房子有沒有裝潢，格局是否為2房3房這種好脫手的房型，所以說只能透過大量的比較才能曉得哪家銀行是最適合你的。

房屋二胎流程

房屋二胎申辦流程其實和新買房的流程類似，但會快上許多，因為不用辦理清償過戶那些手續，只需要重新鑑價、設定抵押權等這些步驟，一般申請流程如下：

• 檢附資料：需附上土地及建物權狀、近一年房貸繳款明細、財力收入證明等。
• 審核評估：銀行會針對房屋座落位置、生活機能及屋況等因素進行重新鑑價。
• 簽約對保：銀行核准後會告知申貸人利率、額度及還款年限，雙方若對合約內容沒問題後，就會約當面簽約對保。
• 設定抵押：銀行會在他項抵押權上設定新的二順位房貸，可向銀行拿最新的一類謄本資料。
• 銀行撥款：上述流程都完成後銀行就會撥款了。

為何房屋二胎利率會比一般房屋貸款還要高？

這關係到債權順位的問題，在一開始買房子時的貸款稱為一順位房貸，若是債權人無法正常繳還一順位房貸開始積欠貸款時，銀行就會將房屋拍賣掉來換回現金，但會優先償還一順位貸款的銀行，若有剩餘的金額才會輪到二順位房貸，也就是房屋二胎。

所以對於二順位房貸的銀行來說，放款風險就較大，相對就會提高利率來分散放款風險，但對於這種有擔保品的貸款來說，利率都會優於大多數人所申請的信用貸款，因為信用貸款存粹是靠個人的信用來向銀行申貸，並沒有附上任何的抵押品，對銀行來說風險更大，所以若你名下有房子同時又有資金需求，那利用房屋來申請貸款絕對是不二首選。

房屋二胎申請注意事項

在申請房屋二胎之前，有些地方還是要先檢視一下自己是否有”違規”，蘇代書列出以下這7點：

• 是否有繳信用卡最低應繳造成循環利息產生。
• 近一年是否有申請過信用卡預借現金。
• 近 3 個月內調聯徵次數是否達 3 次( 會被銀行列為警示戶 )。
• 名下負債總額是否超過月收入的 22 倍 ( 負債比過高銀行會認為你沒有還款能力 )。
• 銀行存款數字是否未超過 5 位數 ( 月光族 )。
• 從未申請使用過信用卡 ( 信用小白 )。
• 房貸還款近 12 個月內有連續遲繳紀錄 ( 信用不良 )。

若以上 7 點你都沒違規，當然申請房屋二胎不會有太大的問題，但若你有誤觸其中的某幾項，可能就會被銀行扣分。
為什麼說可能呢？其實在文章的開頭就有提到，因為每家銀行所看的條件都不一樣，也許有些違規事實對某些銀行來說並不是什麼大問題，所以貸款這個專業領域還是需要多家比較才會知道自己最適合誰。

如何知道自己適合哪間銀行的房屋二胎方案？

坦白說若要找到自己最適合的銀行，無非就是所有銀行的貸款方案全部通通比較過後，就會找到答案了，但一般正常人是不太可能有時間做這樣的事，除了耗時之外，許多貸款相關的專業知識也不清楚，很容易被銀行呼嚨拐騙，也容易忽略申請貸款時該要注意的細節，其實現在市場上已經有許多政府合法立案的專業貸款顧問公司，專門辦理一般民眾的貸款諮詢服務，他們與超過60家銀行及金融機構合作，每月更新各家銀行最新的貸款方案，協助你從中找尋並篩選最適合的貸款專案，提供一對一免費諮詢，個人信用健檢等服務，針對你個人條件來評估及搓合利率及額度最有利於你的銀行。

若有信用條件不好的情況他們也能協助你處理，這是自己一個人較難做到的地方，透過一對一諮詢來了解自己的優劣勢，也對申請貸款有個明確的方向，我們最希望的是能透過房屋這項資產拿到一筆資金，不管是處理緊急的財務狀況還是投資等等，若能以較低的利率申請到貸款，也能降低未來還款的壓力，減少許多利息支出，這些諮詢都是免費的，不會有其他費用產生！

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不小心繳了信用卡最低應繳嗎？還是長期陷入最低應繳的無底洞裡？蘇代書將詳細告訴你信用卡最低應繳如何計算以及3個逃離最低應繳解套的方式！

信用卡最低應繳是什麼？

每月所寄來的信用卡帳單上除了每期消費所該繳的總金額外，為了方便持卡人在資金不足的情況下得以在當期帳單還款的最低金額，剩餘沒繳的部分則會開啟循環利息並且按日計算，這也是許多人步入卡債族的第一步

信用卡最低應繳三個重要日子

• 入帳日：商家向銀行請款的日子，假設 7/7 消費，商家在 7/12 向銀行請款，則7/12就是入帳日，一般都在7天內。
• 結帳日：每個月消費的結算日，像蘇代書的中國信託是每個月的 22 號，而 9/23～10/22 就是當月的計算週期，10/23 之後的消費則會列入下一期帳單。
• 繳款截止日：就是銀行要你繳錢的最後期限，一般都是結帳日的 14 天左右，像蘇代書的中國信託是每月 10 號，銀行會在結帳日隔 1～2 天就會寄帳單給你。

信用卡最低應繳金額要如何計算？

一般來說信用卡帳單上都會顯示 2 筆金額，一個是當期應繳金額，另一項則是當期最低應繳金額，當期應繳金額顧名思義就是你上期花費總共該繳的費用，也是本來就該繳的總金額。

而當期最低應繳金額普遍都以當期應繳總金額的 10% 為主，若金額低於 1,000 元則以 1,000 元計算，假設你當期應繳金額是 5 萬元，則當期信用卡最低應繳就是 5 萬元 x 10% = 5,000元，但剩下未還款的 45,000 元( 5萬 – 5,000 )則會累加到下一期的應繳金額並且會把循環利息給加進去。

循環利息就是信用卡最低應繳的原兇，讓人成為卡奴的最主要原因

目前信用卡循環利息最高已由 20% 改為 15%，一樣按日計息，而假設你連當期最低應繳金額都沒辦法繳，下一期就會產生違約金，一般約 300 元～ 800 元不等，若你真的只繳了信用卡最低應繳金額，那就表示你啟動了循環利息機制，則下一期帳單的的繳費公式就變成如下：

• 當期應繳金額 = 當期新增消費金額 + 上期未繳金額 x (1 + 循環利率 x 天數 / 365) + 違約金 ( 若上期連最低應繳金額都沒繳足就會產生 )
• 當期最低應繳金額 = 當期新增消費金額 x 10% + 上期未繳金額 x 5% + 上期最低應繳差額 ( 假設最低應繳 5,000，但只繳 3,000，就要再補 2,000)

假設當期新增消費金額為5,000元，循環利率為15%，違約金300元，上期最低應繳差額為2,000元，循環利息從上期入帳日開始結算已產生30天，則：

• 當期應繳金額 = 5,000 + 45,000 x (1+ 15% x 30/365) + 300 = 5,000 + 45,555 + 300 = 50,855元 (555元就是當期循環利息產生的金額 )
• 當期最低應繳金額 = 5,000 x 10% + 45,000 x 5% + 2,000 = 500 + 2,250 + 2,000 = 4,750元

(上述試算金額皆未包含如現金卡、預借現金及其他帳單分期等金額)

真的只繳了最低應繳該怎麼辦？3招遠離卡債族！

• 降低額度：做能力範圍內能做的事，多大的頭戴多大的帽子，將額度降到與月薪收入差不多的金額，切勿好高騖遠。
• 剪卡：把多餘不常用的信用卡全部剪掉，只留2～3張常用且功能多的在皮夾，減少亂刷卡的機會。
• 整合負債：透過借低還高的方式來整合卡債，向銀行申請低利率的貸款來先清償高循環利率的卡債，降低高利息支出，這也是大多數人解套的方式。

蘇代書總結

信用卡最低應繳的設計蘇代書認為是銀行為了增加營利所設計出來的機制，別為了圖方便而陷入銀行高利息每個月利滾利的深淵裡，15% 是非常非常高的利率，債務會越滾越大，建議所有卡友們還是乖乖全額繳清，以免影響個人信用評分以及聯徵分數，日後你要申請其他像房貸、車貸及信貸等貸款，這些只繳最低應繳並動用循環利息的紀錄都會被查到，也會大大影響你最後申請貸款的結果，可能利率不好或是額度不高等等，想要再申請其他家信用卡的困難度也會大大增加。

若真的已經產生高額的循環利息且快入不敷出，可藉由債務整合來舒緩負債壓力，可參考蘇代書之前所寫的文章：
債務整合是什麼？7大超詳細整合負債全攻略你不能不知！
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