買房流程0到1實戰拆解！從簽約到交屋完整買屋流程一次告訴你！
買房流程有哪些？什麼部分是需要特別注意的？房屋買賣金額這麼大，交易時不會有風險嗎？蘇代書這篇就來講解整個買屋流程的4大核心以及買賣上的安全機制！
買房流程主要4大核心為：簽約 => 用印 => 完稅 => 交屋
買房流程一：簽約
在買賣雙方對金額有共識後就會簽訂買賣契約，在契約書裡面最重要的就是價金的部分，雙方會透過第三方的建經公司及配合的銀行來管理房屋所有的金流，所有的買賣價金都會集中在這指定的履約保證專戶，簡稱履保專戶，各項如頭期款、完稅款及相關費用都是由這個履保專戶來統一保管，在買房流程中雙方都無法從這專戶中提領出半毛錢，價金是由第三方來全程管理，這樣的機制是確保買賣交易上的安全，也防止買方付錢無法交屋，賣方過戶後拿不到尾款的風險。
在簽約時一般買方都會以10萬元當作當下的簽約金，之後在3～5天內補足最終買賣成交價的10%，這10％的簽約金代書一樣會請買方匯入履保專戶，只要履保專戶裡的金額有異動買賣雙方都會收到手機簡訊通知。
買房流程二：用印
用印顧名思義就是和蓋章有相關，在買房流程用印的階段可以和簽約一併進行，但賣方在簽約當下通常只會帶印鑑章，不太會帶到印鑑證明，印鑑證明也就是印鑑章的證明文件，提供印鑑證明代表印章本人同意作房屋出售的用途，因為代書要辦理的不動產移轉契約書中就會需要印鑑章以及印鑑證明，印鑑證明要到戶籍所在的地政事務所申請，帶身份證及印鑑章就可以辦理，只要賣方將印鑑章和印鑑證明都交給代書後，買方就必須再支付用印款，用印款一樣是成交價的10%，統一匯款至履保專戶。
簽約用印時買方要做什麼？
在前2 個買房流程中買方看似只要付錢就好，好像不用做其他事，這樣說其實也沒錯，在簽約用印階段買方總共支付的20%就是所謂的買房頭期款，剩下的 80% 就是由房屋貸款來支應，所以買方在這時最重要的事就是找房貸銀行，大多數人通常在買房前都已經諮詢過仲介以及相關銀行專員，一般可以先由薪水轉帳的銀行開始問起，再來就是房仲公司會介紹長期配合的金融機構，在買房前大多都已經知道自己能買多少總價的房子，貸款大概能貸多少，自備款需要準備多少等等，剩下的就是一些銀行貸款上的條件限制、額度及利率高低的問題等等。
蘇代書先前有寫過一篇關於夫妻買房的文章，你可以參考看看：
夫妻買房大哉問！平均月薪10萬元該買總價多少錢的房子？
買房流程三：完稅
- 報稅完稅
在貸款確認沒問題後，銀行會通知買方簽立貸款契約書並對保，對保完成後代書就會向稅務機關報稅，不動產在買賣移轉時買方需要負擔契稅，賣方則是土地增值稅，完稅的目的是為了要過戶，雙方名下都不能欠稅才有辦法過戶，而代書也會通知雙方要繳交的稅金各是多少。 - 過戶設定
完稅後接下來就是買房流程中非常重要的過戶，將房屋的所有權人由賣方移轉到買方名下，到了這個階段買方的貸款基本上銀行都已經核貸通過，此時除了過戶之外，還會做房屋抵押權的設定登記，也就是將房屋抵押在買方的名下，銀行是因為這間房子才放款，若未來買方繳不出房貸，銀行就會將這間房子法拍掉來換現金，抵押權設定是銀行自保的動作，同樣的這些過戶以及抵押權設定一樣都是由代書來處理。 - 代償塗銷
過戶完成後大致上就準備要交屋了，但大部分的賣方(原屋主)都還有房貸未繳清，此時代書會詢問賣方還有多少金額未繳，再由買方的貸款銀行直接執行代償動作，把賣方剩餘未還的房貸金額一次清償掉，清償後原本賣方的貸款銀行會核發一張清償證明，代書會帶著這張清償證明去地政事務所辦理塗銷，將賣方原本的抵押權設定給塗銷掉，此時這間房子就只剩下買方新設定的抵押權，原本賣方的就會消失，而代償後買方貸款剩餘的款項都會直接匯進履保專戶裡。
買房流程四：交屋 ( 點交 )
到了最後的交屋階段，也就是雙方第二次見面，也應該是最後一次，從簽約到交屋，買房流程雙方只會碰面2次，當中所有事項都是由代書來處理，在代償塗銷完成後代書就會聯繫雙方喬定要交屋的時間，有些買方會在交屋的前幾天來驗屋，有的則是交屋當天先去驗屋，再來交屋，驗屋就是依據當初簽約時契約書裡面的現況說明書來逐項檢查，查看房屋現況是否有發生瑕疵，或是賣方當時承諾要留下來的傢俱家電是否都在。
若驗屋沒問題後就會到房仲公司的會議室進行交屋流程，由代書來主持，交屋最重要的就是結算及切算各種費用並繳交相關文件資料給雙方，切算的部分就是將交屋前後的水電瓦斯、管理費、房屋稅及地價稅作分算，結算就是賣方要確認扣除相關費用最後收到的價金是否與成交價相符，買方則是要繳交代書費，一般代書費都是由買方支付，除非買賣合約書雙方另有協議。
而買方的仲介費通常也都是最後交屋時才付款，賣方則是直接從履保專戶中扣除，所有價金及費用都清算沒問題後，代書會給買方新的權狀和謄本，還有許多文件資料 ( 通常是一本厚厚的 )，賣方也要一併將鑰匙及磁扣等相關資料全部轉交給買方，完成最後的點交任務，買方也別忘了索取仲介服務費的發票，未來賣房子要抵稅時都會需要用到。
蘇代書總結
從一開始的簽約到最後的交屋整個流程需花費 30～45 天，若買方是不辦貸款用現金買的話，那麼在7天內就可以交屋了，另外有時也會因為買方申請貸款時會遇到諸多問題而導致流程延宕，所以買房前在貸款方面一定要多做點功課，以避免一些突發狀況的發生。
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房貸流程會很複雜嗎？有哪些是需要注意的地方？為何一個買房的基本常識竟然這麼少人知道？
蘇代書這篇將介紹完整的房貸流程關鍵6步驟！
房貸流程的6個步驟：估價 => 審核 => 照會 => 對保 => 設定 => 撥款
一、 房貸流程首重房貸銀行
房貸流程首要就是在找房貸銀行，找的方式以 2 種管道為主，第一是找自己工作薪轉的銀行或是主要存款的銀行，第二是找知名品牌仲介經常配合的房貸金融機構，通常代書也會在簽約時和簽約後向你介紹他們常合作的銀行，而這些經常性配合的銀行也因為品牌仲介的關係在貸款上也會比較順利，前提是個人工作收入以及信用方面都維持良好的狀態，當然蘇代書個人是是建議在簽約前就先做估價的動作，把你要購入房產的地址先給有認識的代書或銀行專員估價，了解這間房子貸款大概能貸多少，了解自己頭期款大概要準備多少，讓自己心裡先有個底，也能評估自己是否有能力來負擔。
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房貸基本常識
代書或銀行專員在估價後會給你一個可貸金額的範圍，假設今天你要買的房子估價後可貸金額為 1,020萬 ～ 1,050萬，這時你把可貸金額除上 0.8，除出來的結果就是你房子的市值，只要你最後購買房子的成交價落在 1,275萬 ～ 1,312萬這個區間，代表你買的價錢沒有買貴，符合市場上的價值，銀行會將市場價值乘上0.8(貸款8成)來換算成可貸金額，反之若你最後購買的成交價高於市值，意味著你買貴了，也代表著你的自備款要準備更多，貸款金額會依據你買房的成交價與銀行鑑價兩者取低的一方再乘上貸款成數，最後就是你的房貸金額。
二、 銀行房屋鑑價與聯徵
在知道房子的價值之後，我們就要正式開始跑房貸流程中最重要的申貸程序，我們需要填寫銀行的貸款申請書以及徵信同意書，並附上半年的工作薪轉證明、財力證明以及年度扣繳憑單等，這部分就是盡可能提供有利於你的資料讓銀行放心貸款給你，房貸利率及額度都會有影響，銀行在房貸上會分別看人跟物，物的部分就會看你購買房子座落的區域、格局以及周遭環境來評估，但每家銀行評估的角度皆不相同，有些特別看重人的條件，有些則是只重視物的價值。
影響鑑價金額最主要的因素為：屋況、裝潢、是否有險惡設施及使用目的
當然每家評估的標準都不一樣，所以可向2～3家銀行來進行房屋鑑價，了解各家金融機構可貸金額及利率各是多少，再來就是聯徵的部分，這是銀行特別重視的一環，因為攸關他們是否能穩定收到利息的關鍵，銀行會在你簽署徵信同意書後去調閱你的聯徵紀錄，來了解你個人的信用評分，
信用評分報告裡包含了你過去信用卡使用以及繳款紀錄，評估你的信用是否良好和是否能正常還款的依據，可參考蘇代書之前所寫的文章：
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聯徵分數代表什麼意思？銀行沒告訴你的影響信用評分6大關鍵！
三、 銀行審核
在銀行有了聯徵紀錄、貸款申請書以及財力相關資料後，銀行就會針對你個人的工作年資、職業類別、公司規模、月收入、戶頭存款以及名下是否有資產 ( 基金、房租或土地 ) 來評估，另外在房屋鑑價方面銀行以物件的周遭環境 ( 交通、學區、公園 )、生活機能、室內格局 ( 主流為 2～3 房 ) 及裝潢與否來估價。
大部分的銀行都會需要到實地勘查，到你購買物件的室內拍照，作為放款審核的依據，銀行會以上述條件來評估最後核貸的房貸成數、金額、利率以及是否有寬限期，若個人條件不好建議可透過增加保人來為自己加分，提高銀行放款的意願及條件，這階段銀行內部審核需要 5～7 個工作天。
財力加分項目
- 租金收入 ( 租金要有轉帳金流，不要收現金 )。
- 成為銀行VIP客戶 ( 存 300萬元在銀行持續 3個月 )。
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四、 照會及簽約對保
在經過幾家銀行最後審核出來的結果後，即選擇一家最有利於你的金融機構來做申貸，而選定銀行後，銀行審核人員會打電話給你進行詢問的動作，這個流程就叫做照會，一般銀行端審核人員會問以下幾個基本問題：
- 你的基本資料。
- 公司名稱、職稱、年資、公司電話、公司地址及年收入。
- 這次買房的地址、貸款金額、成交價。
- 貸款目的、使用用途 ( 一般會說自住，講投資的話會影響貸款成數及利率 )。
照會完成後，審核人員會需要你 ( 以及保人 ) 到銀行分行做簽約對保，就是當面簽署貸款契約書和確認各項貸款細節，如最後貸款金額、各階段利率、貸款年限、是否有寬限期、綁約多久不能轉貸以及違約金比例等等，房貸流程中最重要的環節也在這，在簽約時都必須再三確認合約上的金額及數字是否有誤，簽約後也要在合約審閱期內反覆檢查，確保契約內容正確，最後銀行也會一併開設帳戶作為日後繳還房貸使用。
房貸年限補充說明
銀行在評估房貸年限時，會依據2個標準來評估：
- 屋齡 + 貸款年限 < 70
- 年紀 + 貸款年限 < 80
這兩個條件是同時看的，不會只看其中一項，當然每家銀行評估的條件不會都一樣，不過不會落差太大。
五、 不動產抵押權設定
銀行在簽約對保後會立即辦理不動產抵押權設定，但這部分通常會由代書來處理，在房子過戶後代書會幫你帶著建物及土地權狀正本去地政事務所辦理，把房子抵押在你的名下，抵押權設定金額為你房貸金額的 1.2 倍，抵押權設定及金額在權狀上看不到，必須調一類謄本才會有，在交屋時代書也會提供，因為有向銀行申請房貸，銀行也會擔心不動產抵押物的安全性，所以銀行會一併幫你辦理火險及地震險，這部分需要房貸申請人繳納，一年繳費一次，直到貸款繳清為止。
六、 銀行撥款
前面所有房貸流程都完成後，最後就準備要撥款了，若你買的房子前屋主還有房貸尚未繳清的話，你的房貸銀行就會先做代償，把要撥款的金額一部分先清償掉前屋主未還的房貸，再做前屋主抵押權的塗銷，這些也都是代書會處理，剩餘的貸款金額會先撥款到買房簽約時雙方的履保專戶裡，由履約管理公司來保管，最後所有交屋手續都辦理好後，才會將尾款從履保專戶撥款給前屋主，完成所有的房貸流程。
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房屋二胎好過件嗎？哪間銀行利率比較低？這7個關鍵你要注意！
房屋二胎是有殼一族們當有資金需求時最常申請的管道，但為何有些人申請的利率很低額度很高，有些人卻是利率高額度低，蘇代書將在這篇詳細介紹申請房屋二胎時你要注意的幾個重要事項！
房屋二胎是什麼？
房屋二胎又稱二胎房貸，是將已向 A 銀行申請過貸款的房屋再次用相同的房屋當擔保品向 B 銀行申請貸款，房屋二胎和一般新買房子的房屋貸款不一樣，房屋二胎是你名下已經有房子了再向銀行申請的一筆貸款。
房屋二胎利率及額度是多少？
一般來說約落在3.5%～15%，最長貸款年限為15年，額度上限是300萬，但每家銀行審核條件皆不相同，貸款的利率及額度也會有所差異。
房屋二胎條件有哪些？
因為房屋二胎是由銀行來做放款，銀行除了考量人的條件之外，房屋價值一樣會列入考慮，銀行的申貸條件為原房屋貸款繳款滿一年信用正常且有正常收入者，只要能列舉收入證明，不管是上班族的薪轉或是接案的收入、房租收入及股息股利都可作為收入證明。
另外在房屋的部分銀行會重新鑑價看是否還有剩餘的殘值空間可做貸款，這部分就會考量你房屋的區域位置，未來增值空間等等，但每家銀行看的角度都不一樣，有些只看人的條件，有些只看房屋條件，有些甚至看房子有沒有裝潢，格局是否為2房3房這種好脫手的房型，所以說只能透過大量的比較才能曉得哪家銀行是最適合你的。
房屋二胎流程
房屋二胎申辦流程其實和新買房的流程類似，但會快上許多，因為不用辦理清償過戶那些手續，只需要重新鑑價、設定抵押權等這些步驟，一般申請流程如下：
- 檢附資料：需附上土地及建物權狀、近一年房貸繳款明細、財力收入證明等。
- 審核評估：銀行會針對房屋座落位置、生活機能及屋況等因素進行重新鑑價。
- 簽約對保：銀行核准後會告知申貸人利率、額度及還款年限，雙方若對合約內容沒問題後，就會約當面簽約對保。
- 設定抵押：銀行會在他項抵押權上設定新的二順位房貸，可向銀行拿最新的一類謄本資料。
- 銀行撥款：上述流程都完成後銀行就會撥款了。
為何房屋二胎利率會比一般房屋貸款還要高？
這關係到債權順位的問題，在一開始買房子時的貸款稱為一順位房貸，若是債權人無法正常繳還一順位房貸開始積欠貸款時，銀行就會將房屋拍賣掉來換回現金，但會優先償還一順位貸款的銀行，若有剩餘的金額才會輪到二順位房貸，也就是房屋二胎。
所以對於二順位房貸的銀行來說，放款風險就較大，相對就會提高利率來分散放款風險，但對於這種有擔保品的貸款來說，利率都會優於大多數人所申請的信用貸款，因為信用貸款存粹是靠個人的信用來向銀行申貸，並沒有附上任何的抵押品，對銀行來說風險更大，所以若你名下有房子同時又有資金需求，那利用房屋來申請貸款絕對是不二首選。
房屋二胎申請注意事項
在申請房屋二胎之前，有些地方還是要先檢視一下自己是否有”違規”，蘇代書列出以下這7點：
- 是否有繳信用卡最低應繳造成循環利息產生。
- 近一年是否有申請過信用卡預借現金。
- 近 3 個月內調聯徵次數是否達 3 次( 會被銀行列為警示戶 )。
- 名下負債總額是否超過月收入的 22 倍 ( 負債比過高銀行會認為你沒有還款能力 )。
- 銀行存款數字是否未超過 5 位數 ( 月光族 )。
- 從未申請使用過信用卡 ( 信用小白 )。
- 房貸還款近 12 個月內有連續遲繳紀錄 ( 信用不良 )。
若以上 7 點你都沒違規，當然申請房屋二胎不會有太大的問題，但若你有誤觸其中的某幾項，可能就會被銀行扣分。
為什麼說可能呢？其實在文章的開頭就有提到，因為每家銀行所看的條件都不一樣，也許有些違規事實對某些銀行來說並不是什麼大問題，所以貸款這個專業領域還是需要多家比較才會知道自己最適合誰。
如何知道自己適合哪間銀行的房屋二胎方案？
坦白說若要找到自己最適合的銀行，無非就是所有銀行的貸款方案全部通通比較過後，就會找到答案了，但一般正常人是不太可能有時間做這樣的事，除了耗時之外，許多貸款相關的專業知識也不清楚，很容易被銀行呼嚨拐騙，也容易忽略申請貸款時該要注意的細節，其實現在市場上已經有許多政府合法立案的專業貸款顧問公司，專門辦理一般民眾的貸款諮詢服務，他們與超過60家銀行及金融機構合作，每月更新各家銀行最新的貸款方案，協助你從中找尋並篩選最適合的貸款專案，提供一對一免費諮詢，個人信用健檢等服務，針對你個人條件來評估及搓合利率及額度最有利於你的銀行。
若有信用條件不好的情況他們也能協助你處理，這是自己一個人較難做到的地方，透過一對一諮詢來了解自己的優劣勢，也對申請貸款有個明確的方向，我們最希望的是能透過房屋這項資產拿到一筆資金，不管是處理緊急的財務狀況還是投資等等，若能以較低的利率申請到貸款，也能降低未來還款的壓力，減少許多利息支出，這些諮詢都是免費的，不會有其他費用產生！
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二胎房貸是什麼？該如何申辦？這9大重點你必須注意！
若名下有購入不動產，透過申請二胎房貸是解決及舒緩資金需求的一種方式，在現今社會薪水不多，又無其他收入管道的情況之下，有殼一族也較傾向藉由房貸二胎來獲取金援。
蘇代書接下來就詳細介紹二胎房貸更多的相關細節！
二胎房貸是什麼？
二胎房貸又稱作房屋二胎、二順位房貸，就是將原本已有房貸的房屋 ( 第一順位房貸 )，利用房屋當擔保品再次向另一間不同的銀行申請房屋貸款，也就是所謂的第二順位房貸，二胎房貸因為有擔保品房屋作為抵押，雖然是二順位貸款，但和一般信用貸款相比，利率及貸款額度方面都較具有優勢。
為何需要二胎房貸？它有什麼好處？
在生活上有急需現金，對於名下有房產的人非常適合，相對於信用貸款高利率及低額度，又有負債比 22 倍的限制，若增貸空間不多的話，選擇二胎貸款是有效將資產活化並轉成流動現金使用的好選擇！
申請二胎房貸的優點:
- 貸款年限長：比信貸還款年限還長，最高可拉長到15年。
- 申辦速度快：正常申請約14個工作天內就會核准撥款。
- 成本低：一般來說綁約一年後即可提前清償，減少利息成本。
- 易過件：因為有不動產當作擔保品，貸款成功率較高。
誰需要申請二胎房貸？適合對象？
一般來說，以下是最需申請房貸二胎的4大情況：
- 遭原銀行婉拒：原房貸銀行不願增貸，對房屋殘值有所顧慮，或剛繳房貸沒多久急需一筆資金。
- 信貸無法過件：個人信用評分聯徵出問題，或負債比超過月收入22倍導致信貸無法審核通過。
- 信貸過件但利率高額度低：對於貸款額度及利率不滿意，想要更多的資金想尋求其他管道。
- 收入不穩定者：不是固定領薪水的上班族，為接案、業務性質工作但有房產的對象。
二胎房貸利率及額度是多少？
對於銀行而言，償還能力是個重點，畢竟銀行是靠利息來營利的，他會評估申請人有沒有賺錢能力來償還，但由於二胎房貸是拿房屋來抵押當作擔保品，並非像信用貸款僅憑個人信用來申請，所以過件率普遍都偏高，二胎房貸的利率相對一順位貸款利率來說會高一些，但相比信用貸款利率來說又划算許多，一般利率約 3% ～ 15%，當然有些銀行也有提供比3%更低的二胎利率，這方面就需要多家比較。
若房子有增貸空間的話建議還是以增貸為主，若不行再以二胎房貸來做選擇，額度方面通常在 50 ～ 300 萬以內，而二胎房貸是沒有寬限期的，需要本息一起攤還，在申貸前需檢視一下自己的還款能力，另外在手續費的部分，大約在 1% ～ 2% 左右，這方面可以再和銀行做協議，因各家金融機構審核機制及條件不同，每個人自身的狀況、信用狀況、職業及收入都不一樣，需要多間金融機構詢問及比較才能知道各家二胎的額度及利率，或向專業的貸款理財公司詢問是否有更好的貸款方案。
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房屋增貸好難辦？申請房貸增貸前你一定要知道的7個重要技巧！
二胎貸款、信貸及轉增貸該如何選擇？
基本上，只要你的資金需求是比較大額的，那麼信貸是無法滿足你的，他受到月薪 22 倍的限制，若你信用卡裡面的使用額度還有沒還清的，更無法申請信貸，一般銀行最多抓 16 ～ 18倍，還要扣掉信用卡已佔額度，所以高額度需求的人較不適用，轉增貸就需要考量到是否還有原銀行的違約金，貸款是否還在綁約期間，以及其他手續費、代書費及規費等等，這些轉貸搬家的成本是多少、新銀行是否有增貸空間、轉貸利率是多少，這些都需要多方面考量。
若你想了解轉增貸的成本以及額度利率這些，也可透過貸款理財公司來詢問更詳細的內容，當然申請二胎是比轉增貸還來得簡單，處理時間比較短，也可以較快拿到資金，但二胎房貸利率的部分就需要比較各家銀行不同的方案，看那些方案是適合自己的。
辦理二胎房貸流程？
- 文件資料準備：需附上身分證影本、土地及建物權狀、收入或財力證明、近半年到一年房貸繳款證明。
- 送件審核：銀行針對房屋所在區域、生活機能及屋況等因素進行重新鑑價。
- 簽約對保：經銀行核准後，雙方對二胎貸款金額及利率沒問題後，就會約簽約對保。
- 抵押設定：銀行在抵押權上設定新的二順位貸款，可向銀行拿最新的謄本資料。
- 撥款：上述流程都完成後就會撥款到你指定的帳戶了。
申請二胎房貸條件
- 年滿20~65歲
- 名下有房產者
- 原房貸正常繳款一年以上 ( 部分銀行只需半年 )
- 房屋仍有增貸空間
二胎房貸為何不選擇知名的金融機構？
為何我們不會去選擇像台新、國泰及新光這些銀行來申辦二胎房貸呢？
相信一開始大家都會各間銀行來回比較，找一間利率較低的來申辦，或找自己常往來的金融機構，但在詢問的過程之中你只能得到口頭的回覆，並非是真正最後核貸的額度及利率，除非你真的填了貸款申請書並檢附相關貸款文件，銀行才真的會去審核評估，否則依照現在金融界極度競爭的環境之下，各家銀行花招百出，各種銷售手法推陳出新，為了業績去推銷，並保證你可能可以貸到的低利率及高額度，最後結果卻和自己預期的相差甚遠，對銀行的誠信也產生質疑，這時”篩選比較”就相對重要了，這也是為什麼現在多數人會選擇市面上較專業的貸款顧問公司，他們專門辦理一般民眾的個人貸款評估，信用健檢服務等，他們和多家大型銀行及金融機構合作，依據你自身的個人條件幫你分析並篩選適合的貸款方案，這是單一一間銀行無法做到的！
對於申請二胎房貸還有其他疑慮該怎麼辦？
畢竟每個人的申請條件都不相同，有些本身早已有信用不良、房貸及信用卡遲繳的情況發生，或屬自由業者無法提供穩定的財力證明，多數人遇到的問題都很相似，更多是不清楚自己的房子是否還有貸款的空間，不曉得申請哪家金融機構的二胎房貸利率比較低、額度較高。
繼上一段所描述的，其實早有許多政府合法立案的貸款顧問公司，專門辦理一般民眾的房屋貸款、二胎、信貸、車貸及一對一諮詢等服務，他們和 60 間以上銀行及金融機構合作，每月即時更新各家銀行當月最新的貸款專案，再針對申請者個人條件推薦適合的申貸方案，提供一對一免費諮詢和信用健檢等服務，協助你評估及篩選市場上最合適的貸款銀行，可省下大量的時間來回比較，也能避免申貸到利率較高的金融機構，生活中難免會遇到一些突發事件使我們急需一筆資金，多數的人這時會做出不理智的借貸行為，跑去民間一些私人放款公司、甚至是高利貸來應急，導致最後的債務像滾雪球一樣越欠越多。
我們主要是希望從金融機構申請到一筆低利率、額度也不錯的的貸款來應付生活的急需，在沒有多餘時間及銀行資源的情況下，透過貸款顧問公司是能較快解決你當前所面臨的財務問題，若能獲取利率較低的貸款方案，或是經由債務上的整合，也可大幅降低利息支出，處理掉長期懸在心中的大石頭，這些諮詢都是免費的，不用擔心有額外的費用產生。
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信用卡最低應繳有多恐怖？這一個主因讓77%的持卡人淪為卡債一族！
不小心繳了信用卡最低應繳嗎？還是長期陷入最低應繳的無底洞裡？蘇代書將詳細告訴你信用卡最低應繳如何計算以及3個逃離最低應繳解套的方式！
信用卡最低應繳是什麼？
每月所寄來的信用卡帳單上除了每期消費所該繳的總金額外，為了方便持卡人在資金不足的情況下得以在當期帳單還款的最低金額，剩餘沒繳的部分則會開啟循環利息並且按日計算，這也是許多人步入卡債族的第一步
信用卡最低應繳三個重要日子
- 入帳日：商家向銀行請款的日子，假設 7/7 消費，商家在 7/12 向銀行請款，則7/12就是入帳日，一般都在7天內。
- 結帳日：每個月消費的結算日，像蘇代書的中國信託是每個月的 22 號，而 9/23～10/22 就是當月的計算週期，10/23 之後的消費則會列入下一期帳單。
- 繳款截止日：就是銀行要你繳錢的最後期限，一般都是結帳日的 14 天左右，像蘇代書的中國信託是每月 10 號，銀行會在結帳日隔 1～2 天就會寄帳單給你。
信用卡最低應繳金額要如何計算？
一般來說信用卡帳單上都會顯示 2 筆金額，一個是當期應繳金額，另一項則是當期最低應繳金額，當期應繳金額顧名思義就是你上期花費總共該繳的費用，也是本來就該繳的總金額。
而當期最低應繳金額普遍都以當期應繳總金額的 10% 為主，若金額低於 1,000 元則以 1,000 元計算，假設你當期應繳金額是 5 萬元，則當期信用卡最低應繳就是 5 萬元 x 10% = 5,000元，但剩下未還款的 45,000 元( 5萬 – 5,000 )則會累加到下一期的應繳金額並且會把循環利息給加進去。
循環利息就是信用卡最低應繳的原兇，讓人成為卡奴的最主要原因
目前信用卡循環利息最高已由 20% 改為 15%，一樣按日計息，而假設你連當期最低應繳金額都沒辦法繳，下一期就會產生違約金，一般約 300 元～ 800 元不等，若你真的只繳了信用卡最低應繳金額，那就表示你啟動了循環利息機制，則下一期帳單的的繳費公式就變成如下：
- 當期應繳金額 = 當期新增消費金額 + 上期未繳金額 x (1 + 循環利率 x 天數 / 365) + 違約金 ( 若上期連最低應繳金額都沒繳足就會產生 )
- 當期最低應繳金額 = 當期新增消費金額 x 10% + 上期未繳金額 x 5% + 上期最低應繳差額 ( 假設最低應繳 5,000，但只繳 3,000，就要再補 2,000)
假設當期新增消費金額為5,000元，循環利率為15%，違約金300元，上期最低應繳差額為2,000元，循環利息從上期入帳日開始結算已產生30天，則：
- 當期應繳金額 = 5,000 + 45,000 x (1+ 15% x 30/365) + 300 = 5,000 + 45,555 + 300 = 50,855元 (555元就是當期循環利息產生的金額 )
- 當期最低應繳金額 = 5,000 x 10% + 45,000 x 5% + 2,000 = 500 + 2,250 + 2,000 = 4,750元
(上述試算金額皆未包含如現金卡、預借現金及其他帳單分期等金額)
真的只繳了最低應繳該怎麼辦？3招遠離卡債族！
- 降低額度：做能力範圍內能做的事，多大的頭戴多大的帽子，將額度降到與月薪收入差不多的金額，切勿好高騖遠。
- 剪卡：把多餘不常用的信用卡全部剪掉，只留2～3張常用且功能多的在皮夾，減少亂刷卡的機會。
- 整合負債：透過借低還高的方式來整合卡債，向銀行申請低利率的貸款來先清償高循環利率的卡債，降低高利息支出，這也是大多數人解套的方式。
蘇代書總結
信用卡最低應繳的設計蘇代書認為是銀行為了增加營利所設計出來的機制，別為了圖方便而陷入銀行高利息每個月利滾利的深淵裡，15% 是非常非常高的利率，債務會越滾越大，建議所有卡友們還是乖乖全額繳清，以免影響個人信用評分以及聯徵分數，日後你要申請其他像房貸、車貸及信貸等貸款，這些只繳最低應繳並動用循環利息的紀錄都會被查到，也會大大影響你最後申請貸款的結果，可能利率不好或是額度不高等等，想要再申請其他家信用卡的困難度也會大大增加。
若真的已經產生高額的循環利息且快入不敷出，可藉由債務整合來舒緩負債壓力，可參考蘇代書之前所寫的文章：
債務整合是什麼？7大超詳細整合負債全攻略你不能不知！
何謂債務協商？前置協商？一篇看懂！第一次申請債務協商必看！詳盡5大重點彙整！
債務整合與債務協商有何不同？光看這1點即可辨別！
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