錯誤觀念：分別共有的土地，共有人可以在地上任意蓋房子。
正確觀念：分別共有的土地，任一共有人，要在特定位置上蓋房子，應依法取得其他共有人同意。

一般人對於法律上「共有」的意義，常因不明白而誤解。法律上共有有兩種：「分別共有」和「公同共有」。

分別共有，指數個人按照應有部分，對於一物，共同享有所有權的狀態。
公同共有，指依法律規定或契約成一公同關係而共有一物的狀態，例如：繼承人有數人時，在分割遺產以前，各繼承人對於遺產全部為「公同共有」。又例如：各合夥人的出資及其他合夥財產，為合夥人全體「公同共有」。

分別共有的各共有人對於「自己的應有部分」可以自由處分，例如：張阿興可以把他的「應有部分三分之一」出售給他人。但是，對於「共有物全部」，依民法規定就不能為所欲為，因為還有其他共有人，他們對於「共有物全部」也有一些權利。

共有物如果要「處分」、「變更」和「設定負擔」，依民法規定應得共有人「全體同意」才可以，這是很困難的事。不過，共有物如果是「土地或房屋」時，土地法為促進土地的利用，有特別的規定如下：共有土地的處分、變更、設定負擔，只要應有部分合計過半數且共有人也過半數同意即可。另外，當應有部分合計超過三分之二時，可不管人數，持分多的人也可有效處分或設定。

民法第818條 「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」
民法第819條 「各共有人，得自由處分其應有部分。 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」
民法第819條民法第820條 「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。 共有物之簡易修繕，及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。 共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之。」
民法第819條土地法第34條之一 「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。　共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。　第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。　共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。　前四項規定，於公同共有準用之。　依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得聲請該管直轄巿、縣（巿）政府調處。不服調處者應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。直轄巿、縣（巿）政府為處理本法不動產之糾紛，應設置不動產糾紛調處委員會，聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員，其設置辦法由內政部另定之。」

持分房子、持分土地遇到的問題

1. 持分房子、持分土地想貸款不能貸
2. 持分房子、持分土地繼承贈與後，每年又要繳稅
3. 持分房子、持分土地想賣掉又不好賣
4. 持分房子、持分土地賣掉後增值稅繳不出來

以上4點是銀行無法幫忙的地方，但是是我們專業的地方。

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持分人都一定要出面才能買賣嗎?

持分房屋跟持分土地對銀行來說是很麻煩的擔保品，所以銀行不太願意承做，如果真的要出售，房屋仲介都希望需要所有持分人都出面，但若你面臨持有房屋土地產權不完整(1/3、1/5更或者是1/10)，那你不妨來蘇代書諮詢，因為我們有方案，就算你是持分房屋、持分土地都可以出售。

注意： 免費填寫諮詢表單或聯繫蘇代書諮詢，有諮詢才有過件的機會

持分土地出售是許多客戶都不知道該如何申辦的一項項目。只要拿著持分的土地到仲介申辦買賣一定會吃閉門羹，仲介都希望需要所有持分人都出面，需要完整的土地產權，才有辦法申辦買賣。今天就來教各為如何使用持分出售的買賣管道申辦持分的土地，完成創業、投資、周轉等各種資金用途。

持分的土地能否申辦買賣出售？

仲介無法辦理持分的土地買賣是因為產權不完整，若要申辦持分買賣，房仲必須要所有持分者一起出來才有辦法成功買賣。因為房仲續要賺錢，速度慢費時的工作對於房仲來說麻煩，因為有時候又會牽扯上法律面。

什麼是持分土地呢？

持分土地就是一筆土地分為多人共同持有，個人產權不完整，好比一個大餅分好幾等分。

舉例說明：假如有一塊土地分給 4 個人，那麼一個人持有的比例就是四分之一，必須要 4 個人合在一起才是一個完整的產權。

蘇代書曾經遇到一位客戶想辦理持分出售被房仲拒絕，「您好，我想創業需要持分出售，但因為持分，所以申辦持分出售被婉拒，我目前名下有一筆持分土地，我想問可以用持分土地持分出售嗎？」，不管您是否為多人持分的問題，蘇代書都能幫助您用持分土地順利持分出售。

持分房子、持分土地遇到的問題

1. 持分房子、持分土地想貸款不能貸
2. 持分房子、持分土地繼承贈與後，每年又要繳稅
3. 持分房子、持分土地想賣掉又不好賣
4. 持分房子、持分土地賣掉後增值稅繳不出來

土地持分申請條件？

1. 未成年可以持分出售
2. 擁有持分土地或房屋

辦理持分買賣需要準備哪些資料？

1. 所有權狀正本
2. 雙證件正本
3. 印鑑證明和印鑑章

申辦持分出售買賣流程？

當日快速送件最快24小時內成功簽約。蘇代書事務所專辦：持分房屋土地出售、持分房屋土地買賣。

申辦土地持分出售，其實沒有想像中的困難，只要諮詢蘇代書，就能讓您輕鬆解決持分出售需求，不用再被因土地持分而無法申辦持分出售而感到困擾，也讓您對於持分買賣出售有更多的方案可以選擇。蘇代書在此提供您一個申辦共同持分出售管道，透過專業的合格代書為您服務，能協助您解決問題是我們的榮幸！

投資失利，負債百萬怎麼辦？該如何還清債務？

負債百萬怎麼辦？該如何還清債務？錢的難關總是能輕易將人逼入絕境，我們也為您焦急，聯繫我們，著手評估您的條件，用最合適的方法幫您申辦負債整合。負債人生怎麼過？其實您除了自怨自艾外，還有更務實的管道，蘇代書通常都會建議找銀行或代書辦理債務整合，但是如何申請負債整合，一直是許多人想詢問了解的重要問題。其實，整合負債的方法有很多種，這篇文章裡蘇代書幫您整理出三個負債整合的辦法，幫助您成功申貸。

我該如何還清債務？申請債務整合有哪些方法？

負債整合最大的功用就是，讓您本身有擔保品的負債例如：汽車貸款、房屋貸款，與無擔保品的負債例如：信用卡循環、信用貸款、預借現金等，全部的負債整合成一筆債務，降低您每月的月付金與利息，並延長貸款的期限，讓您還能維持一定的生活水平。但是並不是所有的債務可以整合，還是得視個人情況而定，以下整理三個方法提供您參考。

一、債務協商
債務協商就是已經欠多筆債務的債務人提出申請與債務最高的債權銀行透過債務協商機制溝通還款事宜。達到降低月付金與利率的目的，且最長可攤還至15年。

二、轉增貸銀行或是民間貸款公司
1. 銀行轉增負債整合還清債務
是將名下的所有負債(如：信貸、現金卡、信用卡)重新整合在一間銀行，降低月付金，拉長繳款期限，利用銀行轉增貸來進行負債整合是不會影響您個人的信用狀況，反而是提高您個人的信用評分，但是，不是全部的狀況都適合負債整合。如果你本身無擔保品負債已經超過法定薪資的22倍規定，銀行會要求您提供擔保品（汽車、房子、土地），否則就只能申請債務協商了。想要申請銀行負債整合，除了負債不得超過薪資22倍以外，銀行方也是非常看重您本身在聯徵中心的信用評分，如果有房貸遲繳記錄、信用瑕疵、無薪轉證明等等，銀行一樣不會核貸，這樣的情況，蘇代書會建議您進行債務協商。

2. 民間貸款公司負債整合還清債務
如果您在銀行有貸款遲繳記錄、信用瑕疵、無薪轉證明，甚至已經有跟當舖、地下錢莊等利率較高的民間貸款管道借錢的話，建議您這時就非常適合尋找合法的民間貸款公司，幫您評估您目前的狀態是否能夠負債整合，例如：蘇代書貸款等各種民間合法經營的貸款公司。

三、善用房屋、土地二胎貸款提高貸款額度
對銀行來說有擔保品的貸款能夠相對降低銀行方的風險，能夠承貸的額度也會比較高，有提供擔保品的貸款利率當然也一定會比較低。所以善用房屋土地二胎貸款，將利率較高的信用卡、信用貸款、當舖、預借現金等轉換成利率較低的房貸，解決您沉重的壓力。

那麼，如果房屋或土地已經有貸款了怎麼辦？此時您可以申辦房屋二胎、土地二胎。不動產二胎貸款又分為銀行二胎貸款與民間二胎貸款。

銀行二胎貸款
銀行二胎貸款的條件門檻高、條件嚴苛，大都還是依據客戶個人財力證明，薪資證明，信用狀況而定，要準備的資料多程序也多借貸的成數也較低。申辦銀行二胎貸款等待期較長，對於急迫需要資金周轉的您比較不適合。

民間二胎貸款
民間二胎貸款提供了短時需要資金周轉的便利途徑，因為申辦手續簡便，放款速度快，非常適合短期借貸，中小企業借款周轉。

民間二胎貸款申辦條件寬鬆，只要您名下自有房屋或土地都可以申辦，不限坪數，不限屋齡，持分土地、持分房屋也可辦理，更不論您是否有貸款遲繳記錄、信用瑕疵、信用評分低、無薪轉證明等都可以申辦。並且自由選擇分期融資額度、還款彈性、隨借隨還、按月計息、借多少本金就還多少利息，活化資產價值，讓人生更精彩。

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