不動產免費鑑價服務，影響貸款額度的4個原因
不動產鑑價是什麼？
房屋土地鑑價不是一個簡單的工作，不過現在 Goolge 搜尋很方便，有許多線上估價工具可以運用，不用再麻煩別人，或是付錢請人鑑價。
如果看完這篇文章還是對不動產估價不太了解，蘇代書事務所提供免費房屋土地估價的服務，只要利用下方表單填寫資料就可以免費得知不動產的價值，歡迎多加利用。
不動產鑑價有3種管道
- 請銀行估價
這是最常見的鑑價方式，如果還沒找到貸款的銀行，可以打電話到所在地的分行詢問鑑價；所在地的分行對於該鄉鎮都市內的價格比較了解，再加上內部有系統可以輔助查詢，最快可以半小時就完成估價，也有可能該分行業務較繁重，需要好幾天的時間。建議民眾主動提供下列資料，以利行員估價
- 完整地址：有了完整地址才可以調閱謄本，裡面記載了坪數、屋齡、地段等資訊。
- 土地謄本：如果能主動提供謄本就可以大幅縮短行員調閱的時間，也許五分鐘就能知道價格了！
- 委託銀行進行完整估價
委託銀行進行完整估價是指「請銀行派出專業的鑑價師到不動產所在地及內部進行估價」，鑑價結果會作為貸款的主要依據，所以準確性也會比行員高出許多。但是，委託銀行鑑價需要支付鑑價費用，還要等待鑑價工作天數及申請天數。值得注意的是，銀行鑑價的標準不一，造成鑑定出的價格也不同，有時差距可能兩、三百萬以上。所以蘇代書不推薦委託銀行鑑價。 - 蘇代書免費不動產估價
蘇代書擁有十多年豐富的貸款經驗，對於台灣房地產非常熟悉，從南到北沒有估不出來的價格，我們也提供免費估價的服務，只要拍攝權狀給蘇代書 30 分鐘就可以取得不動產的價值，還可以了解貸款額度。歡迎利用下方表單詢問。
影響不動產價格的4大因素
- 貸款者的信用條件
- 房屋土地的價值
- 政府對於房市的態度
- 國際情勢
申貸者的信用狀況
首先，任何貸款一定要先衡量自身的財力。一般來說，如果信用方面都沒有遲繳紀錄，卡債、貸款都按時繳清，沒有用過「最低繳款」，沒有借過現金卡，這類民眾在貸款時一定比較容易過件。但是相反的，如果信用瑕疵、信用不良、有債務協商，貸款常常遲繳，這類民眾要貸款就相當困難了。
除了信用條件外，銀行還會依據薪資收入或是財力證明來作為核貸的依據，薪水越高或是名下資產越多貸款的額度就越高。如果領22K，還有學貸、車貸，那麼銀行有可能會借你300萬嗎？
不動產的市場行情
銀行房屋貸款的額度最高為市價的7成，土地貸款則從5成到7成不等，以往動輒8成5、9成的情況已不多見。銀行不動產估價是有一套專門的算法，絕非看實價登錄就直接決定的。
還有一個情況是：申貸人高估了不動產的價值。假設一筆不動產只有價值1000萬，地主想要向銀行貸款1200萬，銀行有可能會放貸嗎？
除非這個地主利用人脈或是給紅包…等走後門的方式，否則銀行是絕對不可能會通過這個貸款申請。
政府對於房市的態度
舉例來說，2000萬的房子向銀行借了1500萬，結果1年後房價下跌至1500萬，結果屋主還不出錢來被法拍，法拍的價格才1300萬，在這個案子中銀行就虧損了200萬，還不加上金錢、人力及時間成本。假設銀行每個案子都虧200萬，那麼銀行一定會倒閉；所以，銀行絕對不會做這麼蠢的事，政府也不會隨意放任這類情事發生。
在台灣，政府對於房市的態度有很大的差別，如果有政黨輪替的情況，金融政策也會跟著改變。假設執政者打房，造成房價下跌，就會影響到銀行願意核貸的意願及成數。
國際經濟情勢是否看好
現在國際社會牽一髮動全身，在非洲發生的事有沒有可能影響到我們？從石油危機、兩伊戰爭、中東戰爭、台海風暴、亞洲金融風暴、美國次級房貸風暴、希臘破產、冰島破產、英國脫歐、日本海嘯、中美貿易戰…等等，以上種種都會導致台灣的房市波動，進而影響到我們的貸款額度。當然如果國際情勢看好，金融指數飆高，我們的房價也會上升，額度也會提高。
免費房屋線上鑑價工具
不動產估價有很多種方式，如成本法、比較法、收益法、土地開發分析法…等等。對於普通民眾來說，一般的實價登錄系統就非常足夠了；實價登錄系統有內政部和民間房仲業者，收錄的房屋價格都非常具有參考性，也是蘇代書估價常用的工具。不過要注意的是，有些特別低的價值有可能是親屬之間做的買賣，不具參考的價值，特別高的價格也有蹊蹺，所以最好是參考中間值。另外透天、店面、公寓、電梯大樓、中古屋等行情也都不一樣，路段也是，臨路大小（大路小路）都會影響價格。
內政部:::不動產交易實價查詢服務網 – 實價登錄
591房屋交易網實價登錄
信義房屋實價登錄資訊查詢
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樂屋網實價登錄查詢，不動產房價行情
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MyGo實價登錄列表
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2、 估價．評估所提供不動產狀況、銀行貸款狀況等。
3、 審核．規劃貸款額度、利率、相關費用、貸款細節等見面詳細說明。
4、 設定．備齊相關資料向地政事務所送件設定審核。
5、 撥款．完成設定辦理手續後，立即撥款對保運用資金。
如何用土地或房屋抵押貸款，靈活你的錢
蘇代書來談談抵押貸款，或因利率便宜，或因手續簡便，受到大眾歡迎，成為目前個人獲取資金的較為普遍使用的方法。 以前，銀行受理的抵押物大多為存單、股票、隨後增加了保單，之後又多不動產抵押。隨著可供用來抵押的資產相較以前更為多樣，銀行目前提供的抵押貸款也更為豐富。 通過抵押貸款，借款人就能將存單、保單、等在一定期限內的『不動產』靈活成為可供使用的資金，只是銀行條件上嚴格許多。
當以上條件，銀行還是不貸款的情況下，您該怎麼做呢？來電或私訊瞭解，蘇代書快速1～2天撥款專案，來電洽詢（需要有不動產、多人持分可）不需要銀行繁瑣程序。
常常聽到「名下有房子，卻是和兄弟姊妹共同持有，可以貸款嗎？」這樣的問題。究竟，持分房子可以貸款嗎？銀行會過件嗎？又該如何申辦呢？
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房屋共同持有貸款，會不會很麻煩？
房屋共同持有貸款是什麼意思？
房屋持分的意思就是，一間房屋由2個人以上共同持有。例如：這間房子有3人共同持有，那麼每個人的房屋所有權為三分之一，假設有4人共同持有就是四分之一，以此類推。就法律上來說，會造成房屋持分的原因大多是繼承或是分割，然而每位房屋持有人所擁有的都不是完整的產權。當其中一位持分人想利用房屋來辦貸款，那就是房屋共同持有貸款。
房屋共同持有貸款，會不會很麻煩？
假如要申辦銀行房屋貸款，就是必須要所有房屋的持分人都蓋章同意共同出面才可以申請辦理，畢竟，銀行對於房屋持分的認知就是產權不完整，所以無法針對個人持有的權利範圍內申辦銀行房屋貸款。
對於銀行方來說：銀行要設定抵押的話，一定是設定整筆建物與土地，不會有設定一半這種事發生，這是銀行要保障自己的債權未來可能面臨拍賣時的完整性，講白一點就是，一般人很少會去買只有一半產權的房子。想要在銀行申辦房屋持分貸款就必須取得其他持分人的同意，到時銀行設定抵押時也是需要提供所有持分人的權狀來設定。
房屋共同持有貸款，可以不讓其他持分人知道嗎？
如果只有其中一個房屋持有人想要用持分房屋抵押權設定貸款，而且又不想被其他持分人知道的話，在銀行申辦房屋貸款是絕對無法成功申辦的。目前，就只能考慮民間房屋持分貸款的專案，透過民間申辦房屋持分貸款只要單一持分人出面申辦就可以了，而且房屋其他持分人並不會知道您有申辦持分貸款，申辦過程完全安全、保密，可以讓您靈活運用你個人的產權。
這裡唯一要提醒您的是：民間房屋持分貸款的利率會比銀行房屋貸款利率高一些，一般來說合法的民間持分房屋貸款利率都是每月1.2%~2.5%左右，按月計息，彈性還款，全程不綁約，讓您隨借隨還。辦理民間持分房屋貸款時基本上是用您的持分部分做抵押設定，並不會影響到其他的持有人部分，也不需要其他持有人共同出面。
申辦房子共同持有借貸有哪些流程？
民間持分房屋貸款原則上跟銀行貸款流程差不多：
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房屋增貸條件流程怎麼跑？需要多少工作天？
房貸的貸款金額高，繳款期限往往一繳就要繳個二三十年，甚至40年都有。但在這段期間臨時遇到需要資金周轉時該怎麼辦呢？這時就可以好好善用您名下的房子。假如原本的房屋貸款已經有按時還款了幾年，繳息都正常的話，就可以再跟銀行申辦房屋增貸。那麼房屋增貸條件及流程有哪些，辦理房屋增貸時間會很長嗎？需要多少工作天？就讓蘇代書來替您解答吧！
房屋增貸是什麼？
房屋增貸，指的是房屋有增值或是利用信用貸款用房子作為擔保，往往增貸的額度都在您已償還給銀行的貸款金額內，意思就是把已繳款的資金再貸款出來使用。另外也有一種房屋增貸條件是利用信用貸款的方式提供房屋擔保，作為房屋增貸的方式之一。
房屋增貸需要注意什麼？
想要申辦房貸增貸需要注意什麼呢？以下三點是您在申辦房屋增貸前必須先清楚了解的。
- 現階段貸款餘額
通常會根據您房屋初次貸款的金額，在這幾年中所還款的金額，也就是您可以增貸的額度。 - 目前房屋市價
假如本身的房屋因為附近建設題材連帶增值，也會影響銀行重新鑑價的標準，貸款額度或許會比原貸額度高，相反的如果現階段房價下跌，也會影響貸款額度。 - 繳款記錄
欲申辦房屋增貸時需要檢視一下您本身之前在房貸繳款期間是否都正常繳納，如果有不正常繳納的情形下，也會影響原房貸銀行對您的信用評分，假如貸款遲繳情況嚴重就沒辦法核貸成功。
房屋增貸條件有哪些？
- 年滿20歲~65歲且年收入30萬元以上之國民。
- 銀行往來信用記錄正常（無遲繳記錄、無其它信用不良記錄）。
- 具正當職業固定收入來源。
- 房屋已有增值。
- 財力證明，可證明增貸後扔可負擔所有貸款（原貸款+增貸）金額。
※ 房屋重新鑑價後，銀行會一併考慮房屋價值及信用狀況，貸予您房屋價值的部分成數。
銀行房屋增貸流程怎麼跑？
1、 申請．免費來電 0931-331-166 或線上諮詢，了解目前資金狀況與條件後，尋找適合的貸款方案。LINE小祕書，帳號：@hye5566q
2、 估價．評估所提供不動產狀況、銀行貸款狀況等。
3、 審核．規劃貸款額度、利率、相關費用、貸款細節等見面詳細說明。
4、 設定．備齊相關資料向地政事務所送件設定審核。
5、 撥款．完成設定辦理手續後，立即撥款對保運用資金。
透過銀行申辦銀行房屋增貸貸款，審核條件比較嚴格，房屋增貸流程也較久，通常房屋增貸工作天約7~15天，但是利率會比原本貸款來的高，所以若是急需現金時，需特別留意房屋增貸時間。
辦理房屋增貸無法通過或金額不滿意時該怎麼辦？
畢竟每個人辦理 房屋增貸條件都不相同，如果遇到以下常見的問題時怎麼辦呢？
- 欲辦銀行房屋增貸貸款，但房屋無法達到銀行鑑價結果。
- 欲辦銀行房屋增貸貸款，但原銀行利率條件不好。
- 本身有信用瑕疵、房貸及信用卡繳費還款記錄不好。
- 本身無法提供財力證明（薪轉、扣繳憑單等等）。
如有以上問題大可不需太擔心，其實可以優先透過政府立案的專業貸款公司諮詢。
蘇代書貸款提供一對一免費貸款諮詢服務，有效協助您評估適合的房屋增貸方案、個人信用的健檢等等。蘇代書的所有諮詢都是免費的，不用擔心會有額外的費用產生。
申辦蘇代書房屋增貸、民間二胎房貸條件簡單，讓您輕鬆活化您的資產價值：
- 貸款額度高，不收受法令薪資22倍限制。
- 貸款利率低，最低利率1.2%起。（最新優惠繳息正常即調降利率）。
- 申貸速度快，手續比銀行貸款簡便。
- 撥款速度快，地政設定完成即撥款。
想申辦房屋增貸、土地貸款、房屋貸款、持分房屋貸款、持分土地貸款該如何申辦或是該聯絡哪位呢？ 您可以直接透過下列的方式之一與我們聯繫！
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持分共有房屋想出售，這些眉角要注意
多人共有的房產，欲出售時最好先達成共識，較能順利賣出。
有網友近日在LINE上發問，找房仲賣由多人共有的房子，一定要授權其中一位當代理人，才能買賣嗎？然而實際上，只要拿出自己持分部份就可以買賣了，只是價錢上會低於市價許多，畢竟後續要等待及處理的時間及複雜度很多，民眾須多加注意。
如果房子或土地是有很多所有權人，房仲要逐一面對、討論，實務上相當難賣，最後也很難成功出售，建議應與其他所有權人達成共識。
多人共同持有房屋，常出現於夫妻一人一半、家人朋友集資購買，或子孫共同繼承房產等情況，最常發生的爭議通常是處分房屋時，若有人不同意出售，便易起糾紛。開始有紛爭後，時間上便可能拖延1年2年是正常的，拖延到3-5年甚至遙遙無及之後就越來越多人持分了。
關於房屋共有與持分買賣，你必須要知道的事
因為繼承或婚姻的關係擁有了房屋共同持分權，但是又因為缺乏資金或離婚而想賣掉換現金，這時候其他的共同持有人卻不同意，該怎麼辦？相信這是許多人都可能會遇到的棘手問題，既不想撕破臉又想要有資金，有沒有什麼好的解決方法呢？關於房屋共有同持分的買賣，你必須要知道以下幾件事：
什麼是房屋共有與持分土地？
所謂的房屋共同持分，指的是一間房屋由兩個人以上共同持有。假設有3人持分，那每個人持有的房屋所有權為1/3。如果有4個人就是1/4，以此類推。會造成房屋持分的原因不外乎是繼承或分割，就法律上來說，每位持有人所擁有的都不是完整的權利。
持分土地與共有房屋共有土地買賣
所謂的房屋共有、持分土地、持分房屋、房屋共有、意即不動產可能為家族繼承，或者是夫妻結婚時共同共有的財產。就法律上而言，持分土地的房屋是可以做買賣的。依據民法第819條規定：「各共有人雖得自由處分其應有部分，但對整筆共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」又依據土地法第34條之1民法給予的特別規定：「只要共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，即可出售共有物。如果其應有部分逾三分之二時，且可不論其同意出售之共有人、人數是否已逾半數。」 根據上述法規之規定，如果房地共同持有人欲使用房屋或土地進行貸款或買賣，必須經過1/2以上之其他共有人同意，若僅持分一部分的房屋所有權是無法向銀行申請貸款或買賣。每位持有人對於房地使用的想法都不一致，如果遇到不配合的共同持有人時，就成為一件困擾的事情。
持分土地定義
同一土地的土地持有權，由兩人以上共同擁有。
共有權類型
- 分別共有：共有人能夠隨時提出土地分割權利。
- 公同共有：共有人因共同關係共享所有權。
土地管理的方式
- 分管決定：土地共有人採多數決管理，少數或不表示意見者，均受其約束。
- 分管裁定：若「分管決定」的土地共有人有異議，能夠提出申請進行裁定。
- 分管契約：共有人全體訂定合約，內容及方法沒有限制。
蘇代書協助您持分買賣、持分問題困擾與煩惱！已以上若有任何不懂之處或是想進一步了解的地方歡迎全省縣市區域有需要任何服務的朋友們，蘇代書歡迎您的致電詢問，並貼心的提供到府服務！
為您做專業的諮詢與解析，讓忙碌的您省去東奔西跑的寶貴時間，絕對能達到客戶您最大的效益。
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