不動產設定是房屋貸款中最重要的一個環節，民眾在辦理貸款時，無論是向銀行貸款或是民間貸款，在簽訂「借貸合約」的同時，也會向地政機關辦理「不動產抵押權登記」，也就是俗稱的「房屋設定」。簡單來說，就是保障債權人的「債權權益」的一條法律。

先搞懂債權人？債務人？

• 債權人：也就是金主，拿錢借給他人的一方，有可能是銀行或是個人。
• 債務人：也就是屋主或地主，向金主借錢的一方。

不動產抵押設定保障雙方權益

• 保障債務人：不動產完成抵押設定後，借貸合約上會標注出借款人、貸款期限、違約金、貸款金額、責任義務等等，白字黑字載明清楚。
• 保障債權人：完成抵押權設定後，債權人會拿到一張「他項權利證明書」，假如借款人沒有履行債務責任或按時繳納利息時，債權人可以向法院聲請拍賣；需注意設定有順位優先問題，由第一順位債權人（一胎），二胎，三胎依序排列。

不動產抵押權5大特色

• 保障債權
  當借款人無法履行債務責任時，債權人可以向法院聲請拍賣求償，在償還貸款後，剩餘的拍賣金額會歸還給所有權人。
• 物權追擊效力
  不動產被設定後，無論是被賣掉或是轉讓給他人時，債權人還是可以執行抵押權權利，一樣要履行債務責任。所以在購買房屋時一定要注意是否有他項權力，如果購買到有他項權利的房屋，可能會被聲請拍賣來清償債務，所以要非常小心謹慎。
• 不可分性
  被設定抵押的不動產被分割或是轉贈部分給其他人時，對該抵押權不受任何影響。
• 從屬性
  債權如果已經清償時，債務人或抵押品所有權人可以向法院聲請塗銷抵押權。要注意的是，如果是向不入流的貸款公司借款，對方可能會拖延或是做些小動作，反而造成還款後抵押權還存在的情況，所以在借款時一定要找專業且正派經營的貸款事務所，如蘇代書事務所。
• 順序性
  假設一塊土地有設定五個債權人，當債務人無法履行債務責任時，法院會依照設定順序將拍賣金額依序償還給債務人，也就是第一順位（一胎），第二順位（二胎），第三順位（三胎）…依序取得債務償還金額，也有可能會出現後面順位的債權人拿不回錢的情況。
  舉例來說，一塊地被聲請拍賣，拍出來的金額為1000萬，一胎設定800萬，二胎設定150，三胎設定100萬，那麼三胎的債務人只拿得到50萬的金額。

抵押權分兩種：普通抵押權、最高限額抵押權

• 普通抵押權：債權人對於債務人或第三人不移轉佔有而供其債權擔保之不動產，可以就該不動產賣得價金優先受償之權。
• 最高限額抵押權：稱最高限額抵押權者，債務人或第三人提供不動產作為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定的抵押權。

他項權利是什麼意思？

他項權利，意思是一筆土地的所有權人將自己的權利設定給他人，所謂「他項權利」指的是房屋的物權中，除了所有權以外的抵押權、地上權、不動產役權、典權、永佃權、農役權、耕作權等7種他項權利。

若想知道名下的不動產是否有「他項權利」，可以調閱土地謄本。如果沒有出現他項權利這4個字就代表沒有被設定。

設定規費線上試算

抵押權設定需要準備哪些資料？多久可以完成？

一般流程為兩天內可以完成，申請設定要準備以下資料：

1. 登記申請書
2. 抵押權設定契約書
3. 所有權狀（房屋、土地）
4. 申請人身分證及印章

民法不動產抵押權相關條文

不動產抵押設定總結

辦理貸款前一定要搞懂各種設定流程及簽訂借貸合約的眉眉角角，無論是向銀行貸款或是民間私人貸款都要非常小心謹慎，畢竟不動產動輒上百萬甚至上千萬的金額，一不小心可能會後悔莫及。蘇代書建議民眾在辦理貸款前，一定要謹慎挑選專業合法且正派經營的貸款公司，最基本也要有實體店面，否則出問題之後，對方避不見面的情況也有可能發生。在簽訂借貸合約時，一定要看清楚合約內容，不要亂簽名；收費最好是事成之後再收取費用，像蘇代書一樣，未過見前不收取費用，否則有些代辦公司可能收錢後就敷衍了事；在辦理過程中，如果感覺有任何不對勁的情況可以隨時離開現場，不要硬著頭皮待下去。

如果您有任何需求，歡迎填寫免費貸款諮詢表單或是來電 0931-331-166，24小時隨時為您服務。

不動產鑑價是什麼？

房屋土地鑑價不是一個簡單的工作，不過現在 Goolge 搜尋很方便，有許多線上估價工具可以運用，不用再麻煩別人，或是付錢請人鑑價。

如果看完這篇文章還是對不動產估價不太了解，蘇代書事務所提供免費房屋土地估價的服務，只要利用下方表單填寫資料就可以免費得知不動產的價值，歡迎多加利用。

不動產鑑價有3種管道

1. 請銀行估價
   這是最常見的鑑價方式，如果還沒找到貸款的銀行，可以打電話到所在地的分行詢問鑑價；所在地的分行對於該鄉鎮都市內的價格比較了解，再加上內部有系統可以輔助查詢，最快可以半小時就完成估價，也有可能該分行業務較繁重，需要好幾天的時間。

   建議民眾主動提供下列資料，以利行員估價

   • 完整地址：有了完整地址才可以調閱謄本，裡面記載了坪數、屋齡、地段等資訊。
   • 土地謄本：如果能主動提供謄本就可以大幅縮短行員調閱的時間，也許五分鐘就能知道價格了！
2. 委託銀行進行完整估價
   委託銀行進行完整估價是指「請銀行派出專業的鑑價師到不動產所在地及內部進行估價」，鑑價結果會作為貸款的主要依據，所以準確性也會比行員高出許多。但是，委託銀行鑑價需要支付鑑價費用，還要等待鑑價工作天數及申請天數。
   值得注意的是，銀行鑑價的標準不一，造成鑑定出的價格也不同，有時差距可能兩、三百萬以上。所以蘇代書不推薦委託銀行鑑價。
3. 蘇代書免費不動產估價
   蘇代書擁有十多年豐富的貸款經驗，對於台灣房地產非常熟悉，從南到北沒有估不出來的價格，我們也提供免費估價的服務，只要拍攝權狀給蘇代書 30 分鐘就可以取得不動產的價值，還可以了解貸款額度。歡迎利用下方表單詢問。

影響不動產價格的4大因素

• 貸款者的信用條件
• 房屋土地的價值
• 政府對於房市的態度
• 國際情勢

申貸者的信用狀況

首先，任何貸款一定要先衡量自身的財力。一般來說，如果信用方面都沒有遲繳紀錄，卡債、貸款都按時繳清，沒有用過「最低繳款」，沒有借過現金卡，這類民眾在貸款時一定比較容易過件。但是相反的，如果信用瑕疵、信用不良、有債務協商，貸款常常遲繳，這類民眾要貸款就相當困難了。

不動產的市場行情

銀行房屋貸款的額度最高為市價的7成，土地貸款則從5成到7成不等，以往動輒8成5、9成的情況已不多見。銀行不動產估價是有一套專門的算法，絕非看實價登錄就直接決定的。

還有一個情況是：申貸人高估了不動產的價值。假設一筆不動產只有價值1000萬，地主想要向銀行貸款1200萬，銀行有可能會放貸嗎？

政府對於房市的態度

舉例來說，2000萬的房子向銀行借了1500萬，結果1年後房價下跌至1500萬，結果屋主還不出錢來被法拍，法拍的價格才1300萬，在這個案子中銀行就虧損了200萬，還不加上金錢、人力及時間成本。假設銀行每個案子都虧200萬，那麼銀行一定會倒閉；所以，銀行絕對不會做這麼蠢的事，政府也不會隨意放任這類情事發生。

國際經濟情勢是否看好

現在國際社會牽一髮動全身，在非洲發生的事有沒有可能影響到我們？從石油危機、兩伊戰爭、中東戰爭、台海風暴、亞洲金融風暴、美國次級房貸風暴、希臘破產、冰島破產、英國脫歐、日本海嘯、中美貿易戰…等等，以上種種都會導致台灣的房市波動，進而影響到我們的貸款額度。當然如果國際情勢看好，金融指數飆高，我們的房價也會上升，額度也會提高。

免費房屋線上鑑價工具

不動產估價有很多種方式，如成本法、比較法、收益法、土地開發分析法…等等。對於普通民眾來說，一般的實價登錄系統就非常足夠了；實價登錄系統有內政部和民間房仲業者，收錄的房屋價格都非常具有參考性，也是蘇代書估價常用的工具。不過要注意的是，有些特別低的價值有可能是親屬之間做的買賣，不具參考的價值，特別高的價格也有蹊蹺，所以最好是參考中間值。另外透天、店面、公寓、電梯大樓、中古屋等行情也都不一樣，路段也是，臨路大小（大路小路）都會影響價格。

內政部:::不動產交易實價查詢服務網 – 實價登錄
591房屋交易網實價登錄
信義房屋實價登錄資訊查詢
永慶房仲網實價登錄
樂屋網實價登錄查詢，不動產房價行情
好房網實價登錄
中信房屋成交行情
MyGo實價登錄列表

地上權住宅貸款是近年來興起的貸款模式，也是我們事務所承作案件非常多的項目。

今天蘇代書要幫各位講解如何使用「地上權住宅」來取得資金，若是有任何問題都歡迎下方留言。

地上權住宅貸款如何提高成數？

如開頭所述，地上權住宅只有房屋權狀，並沒有土地所有權，如果未來貸款繳不出來時需要處分時會非常困難，所以銀行或是民間債權人在鑑價時都會比較謹慎。銀行貸款大約只有5成的空間，民間則可以到7成，不過實際上還是要看申貸人的信用狀況及房屋地段來評估，向蘇代書也有辦理過一件地上權住宅貸款，我最後核貸成數可以到8成5，因為申貸人的條件很好，房屋也在市中心內。所以說幾成幾成真的只是參考用，真正可以影響成數高低只有自身條件和房屋條件而已。

地上權住宅可以向銀行貸款嗎？

地上權住宅要向銀行貸款非常的難，目前僅有少數幾家銀行有承作，而且利率是用信貸的利率，大約在5%以上，10幾%的案件也非常常見。

如果只是需要短期的資金，或是被銀行拒絕的話，可以考慮民間貸款，所謂的民間貸款就是除了銀行之外的貸款公司如蘇代書。民間貸款是以月計息，利率會比銀行高些，每月為0.8%至2.5%之間，如果超過2.5%就算是違法的利息。

地上權住宅容易脫手嗎？

地上權住宅有收租收益和增值的空間，但大多數地上權住宅皆有使用年限，因此在買賣時，「剩餘年限」是影響房屋價值和買方意願的最大因素。普遍來說，地上權產品通常在新成屋前5年轉手較容易，屋齡一旦超過5年之後，轉手性的困難度會越來越高。

此外，第二手買方要向銀行貸款的難度會比第一手買方高出許多，即使是黃金地段的地上權住宅，債權人也會因為擔心房屋殘值快速縮減，而不願意承作貸款，或是貸款成數降低，也可能只願意以較高利率來放貸。

地上權狀宅貸款總結

地上權住宅貸款算是目前市場上興起的一種貸款項目，不過由於屋主缺乏土地所有權而導致貸款的成數降低，又或者只願意以較高利率承做貸款，大多數銀行也不願意承作此類貸款。不過沒關係，可以向蘇代書申請貸款，我們事務所每月最低利率只要0.8%起（最高2.5%），只要符合條件即可申請，歡迎利用免費貸款諮詢表單。