信用不良貸款確實會受到不少影響，至於影響多少就要你目前信用分數等級，普通情況原則上影響很小，比較嚴重會無法過件，所以你要先了解信用不良狀況，依據情況再來做下一步的解決方式。
 

銀行根據哪些標準來核貸？

銀行在核准貸款通常會依據以下幾個資料來做為參考：

• 在職工作證明
  你目前在職工作證明會是銀行很重要審核的一環，銀行通常很重視申辦人是否有穩定的工作。
• 薪轉證明
  有正當在職工作就會有薪轉證明，你每月多少薪資會是重要財產證明，這份證明會是核貸最關鍵因素。
• 擔保品
  除了薪轉證明以外，你能額外提供動產或不動產證明來做擔保品，對於核貸幫助會非常大。
• 當保人
  主動提出貸款當保人，許多人都不方便提供保證人，如果你可以主動提供的話，對於審核過件會有很大的加分效果。
• 信用分數
  你過往有信用不良會導致信用分數不高，信用分數很高對於核貸會有些微幫助，但是你信用分數很低，對於核貸會有極大影響。

信用不良是否可以順利辦貸款？

信用不良能否順利核貸主要看幾個因素：

• 針對信用不良來判定能否貸款，主要看不良等級，依據等級來決定你個人信用分數，這將會是影響過件因素之一。
• 你偶爾有 1 ~ 3 天債務遲繳，屬於較低等級，你的信用分數不用太大變動，這部分對於申辦貸款影響不大。
• 你有 7 ~ 30 天遲繳情況就已經中等級，信用分數就會開始下滑了，對於申辦貸款過件就已經開始影響了。
• 你有 30 天以上遲繳會列為最高級，你的信用分數會大幅下滑，原則上你申辦任何貸款都很難過件。

因為信用不良導致無法過件怎麼辦？

當你因為信用不良關係無法申貸，統整幾個解決方向可以參考：

• 因由信用不良關係導致影響核貸，絕對是你不良等級很高，目前信用分數應該會是 400分以下。
• 正歸解決方式要先把信用分數拉回600分以上，再提出申辦貸款，這樣核貸成功率至少提升 50% 以上。
• 倘若你急著申辦貸款，只能往民間去試試看，通常它們審核標準比較低，但利率比較高；這段時間要慢慢修正信用分數，恢復正常後，要銀行申貸才方便。

各個分數等級影響哪些申貸層面？

信用滿分為800分，原則上分為四個等級，各個等級會影響幾個層面：

• 800分~700分，這範圍分數是等級最高，代表你過往沒有遲繳情況，也沒有高負債比，申貸方面應該會很順利。
• 700分~400分，這範圍分數算次等，你過往有一些不良情況，不過對於核貸不會有直接影響，當然也不會幫助。
• 400分~200分，此範圍分數已經來到危險邊緣，申貸已經會有直接影響了，能否過件就要看你其他的財力證明了。
• 200分以下，此情況是銀行應該會直接拒絕你，說明你目前信用分數太低了，不給予你申辦貸款。

信用不良多久可以恢復？

信用不良紀錄多久會消除必須要了解幾個重點：

• 信用不良紀錄查詢需要向聯徵中心提供資料才會給你閱覽或給複製本，符合資格查詢的有當事人、檢察署、法院。
• 你有逾期、催收、呆帳的紀錄，自清償日起揭露3年，呆帳最長不超過自轉銷之日起揭露5年。
• 破產宣告的紀錄或清算裁定註記，自宣告日或裁定開始清算日起揭露10年。
• 信用卡戶帳的資料揭露期，自繳款截止日起揭露1年，催收及呆帳紀錄自清償日起揭露6個月，呆帳紀錄未清償者，自轉銷日起揭露5年。
• 其他不良紀錄，自發生日起揭露5年，但其他法令或契約對於各該資料揭露利用限期另有約定者，在從其規定。

銀行如何判斷不良標準？

• 一般的商業銀行對個人信用都以逾期還款6次或以上，來作為個人是否有不良信用的節點，銀行會有一定的處理空間，一般有6次以上住房貸款不良紀錄的均不批公積金貸款，其申請將會作退件處理。
• 個人使用信用卡或貸款出現偶爾一兩次短期逾期等負面信息，一般情況下，商業銀行在辦理信用卡或貸款審查時是不會將作為不良紀錄。

蘇代書小結

你有信用不良紀錄，審核容易被刁難，你只能提供有利證明，否則很難過件。

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不動產設定是房屋貸款中最重要的一個環節，民眾在辦理貸款時，無論是向銀行貸款或是民間貸款，在簽訂「借貸合約」的同時，也會向地政機關辦理「不動產抵押權登記」，也就是俗稱的「房屋設定」。簡單來說，就是保障債權人的「債權權益」的一條法律。

先搞懂債權人？債務人？

• 債權人：也就是金主，拿錢借給他人的一方，有可能是銀行或是個人。
• 債務人：也就是屋主或地主，向金主借錢的一方。

不動產抵押設定保障雙方權益

• 保障債務人：不動產完成抵押設定後，借貸合約上會標注出借款人、貸款期限、違約金、貸款金額、責任義務等等，白字黑字載明清楚。
• 保障債權人：完成抵押權設定後，債權人會拿到一張「他項權利證明書」，假如借款人沒有履行債務責任或按時繳納利息時，債權人可以向法院聲請拍賣；需注意設定有順位優先問題，由第一順位債權人（一胎），二胎，三胎依序排列。

不動產抵押權5大特色

• 保障債權
  當借款人無法履行債務責任時，債權人可以向法院聲請拍賣求償，在償還貸款後，剩餘的拍賣金額會歸還給所有權人。
• 物權追擊效力
  不動產被設定後，無論是被賣掉或是轉讓給他人時，債權人還是可以執行抵押權權利，一樣要履行債務責任。所以在購買房屋時一定要注意是否有他項權力，如果購買到有他項權利的房屋，可能會被聲請拍賣來清償債務，所以要非常小心謹慎。
• 不可分性
  被設定抵押的不動產被分割或是轉贈部分給其他人時，對該抵押權不受任何影響。
• 從屬性
  債權如果已經清償時，債務人或抵押品所有權人可以向法院聲請塗銷抵押權。要注意的是，如果是向不入流的貸款公司借款，對方可能會拖延或是做些小動作，反而造成還款後抵押權還存在的情況，所以在借款時一定要找專業且正派經營的貸款事務所，如蘇代書事務所。
• 順序性
  假設一塊土地有設定五個債權人，當債務人無法履行債務責任時，法院會依照設定順序將拍賣金額依序償還給債務人，也就是第一順位（一胎），第二順位（二胎），第三順位（三胎）…依序取得債務償還金額，也有可能會出現後面順位的債權人拿不回錢的情況。
  舉例來說，一塊地被聲請拍賣，拍出來的金額為1000萬，一胎設定800萬，二胎設定150，三胎設定100萬，那麼三胎的債務人只拿得到50萬的金額。

抵押權分兩種：普通抵押權、最高限額抵押權

• 普通抵押權：債權人對於債務人或第三人不移轉佔有而供其債權擔保之不動產，可以就該不動產賣得價金優先受償之權。
• 最高限額抵押權：稱最高限額抵押權者，債務人或第三人提供不動產作為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定的抵押權。

他項權利是什麼意思？

他項權利，意思是一筆土地的所有權人將自己的權利設定給他人，所謂「他項權利」指的是房屋的物權中，除了所有權以外的抵押權、地上權、不動產役權、典權、永佃權、農役權、耕作權等7種他項權利。

若想知道名下的不動產是否有「他項權利」，可以調閱土地謄本。如果沒有出現他項權利這4個字就代表沒有被設定。

設定規費線上試算

抵押權設定需要準備哪些資料？多久可以完成？

一般流程為兩天內可以完成，申請設定要準備以下資料：

1. 登記申請書
2. 抵押權設定契約書
3. 所有權狀（房屋、土地）
4. 申請人身分證及印章

民法不動產抵押權相關條文

不動產抵押設定總結

辦理貸款前一定要搞懂各種設定流程及簽訂借貸合約的眉眉角角，無論是向銀行貸款或是民間私人貸款都要非常小心謹慎，畢竟不動產動輒上百萬甚至上千萬的金額，一不小心可能會後悔莫及。蘇代書建議民眾在辦理貸款前，一定要謹慎挑選專業合法且正派經營的貸款公司，最基本也要有實體店面，否則出問題之後，對方避不見面的情況也有可能發生。在簽訂借貸合約時，一定要看清楚合約內容，不要亂簽名；收費最好是事成之後再收取費用，像蘇代書一樣，未過見前不收取費用，否則有些代辦公司可能收錢後就敷衍了事；在辦理過程中，如果感覺有任何不對勁的情況可以隨時離開現場，不要硬著頭皮待下去。

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