近年來房貸利率屢屢創新低，此時不買房更貸何時？但房貸利率這麼低，真的就這麼完美無缺嗎？其實網路上這麼多房貸利率比較表，看看就好，蘇代書從房貸其他幾個面向來和你做探討！

房貸利率知多少？

一般銀行公告房貸利率會有幾個大項，貸款商品名稱、利率、利率結構、寬限期及適用對象等，網路上廣告的一般都是在講首期利率，都是以最低利率來吸引人，裡面還牽扯許多貸款條件及個人因素。

• 房貸利率是會浮動
  利率結構分成固定及浮動2種，現在基本上都是浮動型，而浮動型又分成二段式浮動或三段式浮動，意思是銀行會給你首期利率優惠( 第一段 )，大約 2 ～ 3 年的期間，等 2 ～ 3 年過後利率就會調高 ( 第二段 )，目前銀行採取二段式利率較多。
• 適用對象
  很殘酷的事實，軍公教人員、三師 ( 會計師、律師、工程師 )這些都是銀行的最愛，利率會比一般上班族還來的較優惠，除非你有其他加分的條件如不動產或保人等
• 寬限期
  銀行通常都會給到 2 ~ 3 年，文章後段蘇代書會提供你如何讓寬限期持續延長下去
• 清償限制
  銀行會限制你申辦房貸的前 2 ~ 3 年不能提前還清貸款，其實比較不可能提前還光房貸，而是銀行怕你把貸款移轉到其他間去，所以銀行都是會綁約的，若提前清償就會有違約金的產生
• 貸款成數
  網路上比較少講到貸款成數，因為房子座落區域以及房子屬性的關係，大樓、透天厝及套房這些貸款成數都不太一樣，主要還是以銀行鑑價為主，一般貸款成數保守抓 7 ~ 8 成，自備 3 成的頭期款是最安全的

房貸利率比較列表

房貸試算

一般來說，我們都會簡單抓一個大概數字，假設房貸 30 年、利率 2%，每貸款 100 萬的話本利攤就是 4,000 元，這是最快也最好記的公式。

若一間房子 1,000 萬，假設銀行可貸 8 成 800 萬，那每個月房貸要繳的金額 ( 本利攤 ) 為 4,000 x 8 = $32,000，那我們今天進階一點來計算，我買得起一間1,000萬的房子嗎？

假設上述 1,000萬 的房子，你有足夠的頭期款，加上這間銀行可貸款 8 成 800 萬，你一個月要繳 $32,000 的房貸，銀行是以你身上的負債比來計算，若你身上沒有其他的消費貸款，像信貸、車貸這些，一般銀行認定你薪資收入的6成可以拿來付貸款，也就是說 $32,000 / 60% = $53,333，你一個月收入只要超過 $53,333，你就可以貸的起價值 1,000 萬的房子。

假設你有車貸每個月要繳 $8,000，等於說買房的話每個月要支出 $32,000 + $8,000 = $40,000，$40,000 / 60% = $66,666。

變成你每個月收入要有 $66,666 才有辦法貸的起價值 1,000 萬的房子，否則，你就要退而求其次，買總價較低的房子，假設你每個月薪水收入$50,000元，有車貸每個月$8,000要繳，這樣你能買多少錢的房子？

＊ $50,000 x 60% = $30,000 ( 銀行認定你每個月可以承擔的貸款支出 )
＊ $30,000 – $8,000 = $22,000 ( 扣掉車貸的支出 )
＊ $22,000 / $4,000 = 5.5 ( 每貸款100萬每月付 4,000 元本利攤 )

等於說你能貸款550萬的房子，再加上2成自備款上去，你大約能買總價約660萬～690萬的房子。

延伸閱讀：
房貸利率比較收藏篇！免費房貸試算！申請房貸不為人知的2個秘密！

房貸隱藏成本

買房除了準備頭期款跟仲介費外，另外還要契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、代書費、履保費及保險費等等，頭期款準備 2～3 成，仲介費為買房成交價的 2%，其他林林總總的費用加起來約 6～8 萬左右，抓 10 萬較保險，另外還有買了新家之後的裝潢費以及購置傢俱家電這些成本，算到這邊很多人已經關閉網頁了。

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買房流程0到1實戰拆解！從簽約到交屋完整買屋流程一次告訴你！

申請房貸的2個秘密

• 愛情麵包三選二
  通常申請房貸我們主要看中這 3 點，房貸利率、房貸成數以及是否有寬限期，最多只能 3 選 2，等於說我們只能擇其中 2 個自己比較關心的項目來挑選，銀行不會讓你以上皆是給你無限上綱，除非你條件非常非常好，但這機率通常非常低，蘇代書之前有寫一篇文章關於房貸銀行推薦，他們會從各家銀行中依你的條件幫你篩選出最適合你的銀行！
• 轉貸的威脅
  在你寬限期時間快截止前，打電話給銀行客服說你要申請房貸轉貸，此時銀行會很緊張，百般勸說你不要轉貸，會不划算很麻煩等等，其實只是希望銀行能繼續延長寬限期，通話中你就要透露你想要申請延長寬限期，這時就可以和銀行慢慢談判了！

  但這邊還是要留意一下，除非你是投資房地產，否則雖然一開始只繳利息很輕鬆，但後面要開始本利攤時壓力就會變很大，所以在買房前務必要計算好自己每個月的現金流，以免讓生活品質變了樣。

看得到，吃不到的房貸利率

許多人看完上面房貸利率比較表後就直接去找房貸利率最低的那間銀行申辦，其實這是錯誤的觀念，蘇代書之前有寫一篇關於房貸銀行推薦，就在說明銀行看重的貸款條件百百種，每間銀行都不一樣，每間銀行對房子的地段各有所好，對於房屋的鑑價也有會有所落差。

另外還要再搭配貸款人的個人條件、存款、工作薪資、是否有不動產擔保及保人夠不夠力，這些都是攸關房貸利率和成數的重要條件，雖然有些人也推薦到自己的薪轉銀行、信用卡銀行以及買房附近有開分行的銀行申辦房貸，但這有個缺點是有些銀行的主力商品並不在推廣房貸上，可能是信貸、車貸或其他金融證券等這些業務，利率當然會比其他間銀行高很多，所以這也只能當作參考了。

買房是件開心的事，但先計算好自己每個月的現金流才是最最最重要的！

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曾經風靡全台的卡債風波George & Mary借錢免利你還記得嗎？它讓許多人信用破產卻也肥了銀行，卡債這個萬惡深淵到底該如何解決？

蘇代書將提供卡債最有效的2個解套方式讓你提早脫離債務人生！

卡債是什麼？

卡債就是使用信用卡但未按時繳清長期所累積衍生出來的債務，包含了使用信用卡預借現金、每期帳單只繳信用卡最低應繳，每期未繳納的卡費使循環利率持續不斷利滾利造成龐大的循環利息，不但本金沒還到，還衍生出更多的負債，而這些所積欠的信用卡本金及循環利息就是卡債。

卡債超過10年聽說可以不用還？卡債不還會怎樣？

一般所說的不用還是指本金的部分，超過 15 年追溯期債權人是可以主張不還，但卡債所衍生出來的循環利息、違約金，這些是屬於銀行的獨立債權，銀行仍可向債權人追討，且就算你拖延擺爛不還銀行錢，銀行還是可以向法院申請強制扣薪 1/3，甚至查封你的個人財產，所以逃避是無法解決問題的。

有卡債的人該怎麼還？

1. 卡債整合
   若金額還在你可忍受的範圍內，咬緊牙關仍可過日子的話，建議採用卡債整合，卡債整合就是透過信用貸款來借低還高，透過信用貸款的低利率來償還卡債高循環利率的負債，一般在7年內都可以全部繳清，恢復信用的時間也較短。

2. 卡債協商
   若債務大到已經喘不過氣，每個月的生活開銷都有嚴重困難，則需要透過卡債協商，卡債協商是找最大的卡債債權銀行來協商討論，徵求銀行對循環利息來做調降，並擬定一個還款計畫且雙方同意，就可以開始執行，卡債協商最長還款期限為15年，好處是雖然時間可以拉很長，但影響信用的時間也長，還款期間都無法貸款和使用信用卡。

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卡債還清多久恢復信用？

若你是透過卡債整合的方式還清，聯徵紀錄都會保留一年，還清一年之後才能申請信用卡或及貸款，但若是以卡債協商的方式來繳清，則恢復信用的時間則需要五年。

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現在這個世代，畢業一出社會就背上許多債務，負債該怎麼還是個很苦惱的問題，債務也是讓人對生活興致缺缺、無法振作起來的原因，但為了要解決債務的問題，首先要先了解自己為何會負債。

如果連自己都不曉得問題出在哪，那這問題真的很大，也很難做出改變，如果你不想人生就此這樣，那該是正視解決問題的時候了，不要再週而復始陷入債務的輪迴當中，在你意識到自己為何會陷入債務之後，下一步就是弄清楚該如何償還這些債務，以下幾點是蘇代書整理出來擺脫債務的不同方法！

停止增加負債

這聽起來像廢話，但就像我前面所提到，如果你不知道為何會欠債，那麼你就很難停止增加你的債務。
另外，如果你正在償還債務但同時間又持續增加其它更多的負債，這樣還是無法解決債務的問題，你可以透過這4種方式來停止增加負債：

• 剪去信用卡。
• 把信用卡額度降低。
• 少逛百貨公司、shopping，多去戶外運動。
• 逛網拍時將想買的放入下次購買清單，隔一週再來檢視這些東西只是想要還是真的需要。

設定預算

你該為每月的花費來設定預算，以便真正知道自己的錢都花去哪了，預算可以幫助自己了解資金的流向， 清楚知道哪些地方開銷最大，並思考該如何有效降低，記帳APP是你最好的得力助手，你真的應該從今天開始認真做記錄了。

相信我，它真的很有效！

減少花費

如同上面所說的，你需要一個明確的預算來有效控制花費，才能把多餘的錢拿來償還債務，思考一下如果你有100萬的負債，那你還需要買一隻2萬塊的手錶嗎？其實還債比的就是誰意志力夠強，誰夠有決心，有多想要多快清除這些債務，你可以減少喝星巴克的次數改去喝全家 ( 我覺得全家的美式真的不錯 )，用一些可以省錢的方式來降低在店家的消費 ( 有折扣才去 )，賣掉你不常開的車子改搭大眾運輸，開始學做飯等等…。

以下這些方式你可以參考：

1. 降低手機月租費，現在399、499很流行
2. 註冊一個像Shopback的網站，你可以像平常一樣在網路上購物，但這個網站能提供你現金回饋，像Yahoo、淘寶、外送平台、旅遊平台都有合作，最多現金回饋到10%，現在註冊還有贈送100元獎勵金，從原本該花的錢反倒賺一些回饋！
3. 開始自己做飯，看Youtube學習如何簡單料理，降低外食的花費
4. 使用優惠券，像使用Uber Eats、Deliveroo這類型的外送平台都有提供折扣碼，可省下一些餐費支出

增加額外收入

這是最快解決債務的一種方式，你再怎麼減少花費，能省的空間畢竟有限，人家說開源節流，不只是節流，它把開源放在前面，表示開源比節流更是重要，除了白天穩定的工作之外，你可以再找一份晚上兼職的事業，或是假日接case、幫人照顧小孩、網拍賣東西等等，從你有興趣的東西開始發展，或從原本就有的一技之長擴展更多元的收入，能增加額外收入的管道實在太多了，你該好好思考如何發展副業。

借低還高

透過低利率的信用貸款來整合高利率的負債，降低利息支出，這個方式也是許多負債族最常使用的方式，每個月降低一些，長期累積下來也是一筆很可觀的數字。

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強迫存錢

將每個月領到的薪水使用自動轉帳，存一定的金額到平常不常使用的帳戶裡，而這個帳戶最好是連提款卡都沒有，強迫儲蓄並讓提款的困難度提高，這樣你就不會想去動用裡面的錢，也讓這筆錢成為你的日常的緊急預備金。

絕不積欠卡費

絕對不要使用信用卡預借現金或是只繳信用卡最低應繳，這些循環利率最高達15%，循環利息就是負債的根源，我們平常投資投報率6％就很厲害了，銀行藉由循環利息比你還更會賺。

所以，再怎麼樣都不要積欠信用卡卡費，避免卡債纏身。

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其他可以幫助你減輕負債的方式

• 有額外賺到多餘的錢，把它優先拿去還債
• 設定自動扣款來還貸款，以免又把錢拿去亂花
• 不只還帳單上的貸款金額，試著開始償還大於帳單上的金額

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房貸寬限期真的好嗎？哪些人比較適合申請？為何有些人打死都不願意申請寬限期？蘇代書列出6點在申請房貸寬限期你一定要知道的重要觀念！

1、 房貸寬限期是什麼？

房貸寬限期意指在貸款還款上寬限的期間，就是在寬限期間內只需繳利息不需還本金，一般寬限期銀行大多給 1～3 年，有的甚至到 5 年，這段時間負擔會較小，無須馬上面臨還本金的壓力。

2、 房貸寬限期的好處？

對於剛買房的有殼族來說可以降低不少資金壓力，畢竟剛買房時有許多隱藏費用要付，頭期款、裝潢費、傢俱家電、代書費及仲介費等等，若買房初期每個月能先以較低的費用來負擔房貸，可以舒緩不少，延緩也能有更充沛的時間去賺更多的錢，為未來還本金做好準備。

3、 房貸寬限期適合誰？

房貸寬限期蘇代書認爲僅適合那些已經做好財務規劃的人。

• 投資客：買房時先申請寬限期2年並出租，等房地合一稅降到 20% 後再出。
• 換屋族：因購置新房但舊房無法馬上賣掉以至於名下有 2 間房子，同時要繳2間房貸壓力會很大，若前期新房先申請寬限期，這段期間則可慢慢出售舊房，等舊房賣掉後就有充沛的資金來支付房貸的本利攤。

4、 房貸寬限期好申請嗎？

房貸是以人+物去做放款的綜合評估，當然有些銀行只重視物，也就是房子本身，也有銀行較看種人的條件，房子的部分銀行會審視是否為較好脫手的物件，像是 2～3 房的格局、區域位置或周遭環境都會影響銀行評估的結果。

另外人的條件像是個人歷年信用紀錄是否良好、使用信用卡的習慣、是否有負債或循環利息等，銀行也會參考聯徵分數，若你是自住需求而非投資，加上首購的話是較容易申請到寬限期的，額外有保人的話更能加分不少。

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5、 房貸寬限期的隱憂？

• 本金加重：現在房貸基本上以 30 年期為主，假設申請了 3 年寬限期，意味著剩下的27年要繳原本30年平均分攤的本金，每個月的還款本金會加重許多
• 利息提高：利息是以剩餘本金去做計算，前 3 年寬限期完全沒還到本金，剩餘的 27 年就當然就比原本一開始就還本金無寬限期的利息還要高

蘇代書總結

寬限期畢竟是一種先甘後苦型的付款方式，對於自住客來說也只是暫時不用還本金，不代表著完全不用還，一定要先了解到本利攤真正要還款的金額，並計算自己的能力是否能負擔得起，不能一味的將問題拋諸於未來，等以後時間到時再去思考如何解決，這是非常風險的。

若未來無法正常繳交房貸，房子就有可能被法拍或是因急售而被仲介賤價給賣掉，屆時還會賠上大筆費用，賺到的反而是市場上的投資客，可說是得不償失，不能只為了買房而買房，一定要先做好財務上全盤的規劃，也不要因為仲介說的繳房租的錢都可以抵掉房貸這種話術而去衝動買房，買房是有目的性、規劃性以及多面向考量的結果。

有殼族表面上雖然看似很威風，另一種層面卻是背房貸的房奴，先了解自己為的是什麼，想要的是什麼，再去做決定也不遲，說搬就搬又沒房貸壓力的的租屋生活又何嘗不是種享受！

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