Archive for 12 月, 2020
政府優惠房貸能申辦嗎?有哪些條件限制?自備款不足怎麼辦?
下定決心貸款買房，沒想到鑑價結果不如預期、導致自備款不足？申辦房屋貸款前必看，房貸優惠方案有哪些？ 政府優惠房貸 、住宅補貼方案條件限制我能申辦嗎？避免房貸成數不足窘境！
3種政府優惠房貸：住宅補貼、安心成家、築巢優利貸
現在的社會風氣中，「買房」漸漸變成一種不得不承擔的人生重擔。許多人考量年老後的生活，雖然薪水吃緊仍下定決心貸款買房，沒想到鑑價結果不如預期、導致自備款不足。既然買房不可不為之，那麼在申辦房貸前，三種政府優惠房貸你都知道嗎？來看看有沒有適合的吧！
- 自購住宅補貼方案
由政府補貼利息的「住宅補貼貸款」，針對自購住宅可以提供201～250萬元不等的優惠貸款；針對修繕現有住宅，也提供最高80萬元的額度。若是「第一類」低收入戶、身心障礙、原住民、災民、育有未成年子女3人以上等特殊條件的申請人，提供更低的利率。如果是不具有特殊弱勢身份的「第二類」申請人則利率則會比較高些。- 條件限制：年滿20歲以上國民（單身條件須年滿40歲）
- 貸款額度：250萬
- 貸款年限：最長30年
- 「第一類」特殊境遇申請人：低收入戶、身心障礙者、65歲以上老人、受家暴之侵害者及其子女、單親、重大傷病、原住民、災民。
- 青年安心成家
青年安心成家購屋優惠方案之借款人必須年滿20歲，並且借款人本人及其配偶、其未成年子女均無自有住宅者方得申請。而這個青年安心成家方案並不限首購、也不限定「一生一次」。- 條件限制：年滿20歲以上國民
- 貸款額度：800萬
- 貸款年限：最長30年
- 築巢優利貸
築巢優利貸是專門提供公教人員購屋之貸款，每年因承辦銀行不同而有些微改變。主要使公務人員、教職人員、公營事業人員擁有划算的貸款利率（因職業穩定、銀行承貸風險較低），不過要另外注意，軍職人員、約聘僱人員並不符合資格條件喔。- 條件限制：中央及地方機關、公立學校、公營事業機構編制員工（不含軍職、約聘僱人員。）
- 貸款額度：房屋鑑價8成
- 貸款年限：最長30年
自備款不足、銀行房貸成數不足怎麼辦？6重點幫自己解套
一般來說，2房的小型套房可貸成數約五到六成、新成屋及40年以下中古屋約七到八成、市中心蛋黃區或是豪宅、別墅等約六成。因此建議購屋前準備至少兩到三成自備款，以免銀行鑑價結果不如心中預期而進退兩難。
倘若真的遇到自備款不足，且金額落差不小的情況，該怎麼解決呢？
- 先鑑價，再簽約
首先，若想避免這種情形發生，那麼盡可能在鑑價前先不要簽約。有許多案例都是簽約後才得知銀行鑑價結果不如當初房仲所說，結果硬生生多出個100萬的自備款，然而訂金、手續費、鑑價費用已付，最後進退兩難。因此最好是把握「鑑價後再簽約」原則。 - 找貸款成數高的銀行
雖然房貸行情大多可貸額度上限約為8成，不過還是有些銀行、金融機構會視貸款人情形拉高額度至8.5成。可洽詢蘇代書線上免費諮詢，協助您找到適合的貸款方案。 - 與銀行溝通商議
若發生上述情形已付相關費用，那只好與銀行商討是否能提高貸款成數。例如提出自己的穩定收入證明（薪資證明）、資產證明、信用交易記錄，或是提供保證人等提高信用分數。 - 另外辦理信貸
如果以上都無法實行，那麼只好另外辦理信用貸款。例如房貸七成、信貸兩成，不過由於信貸的貸款期限較短，因此在還款初期背負房貸+信貸雙貸之下壓力比較大。 - 申辦裝潢貸款或房貸加值金
現如今房價在高點，許多民眾想買房卻礙於自備款不足，銀行與房產業者紛紛推出「房貸加值金」等類似方案，提出另外約房價１成的額度貸款，還款期拉長為10－20年。有點類似於上一個額外信貸的做法，不過加值金的貸款期限比信貸來得長，購屋者的還款壓力不會比信貸來得大。
或是原有預留一筆添購家具、裝潢金，也可以先拿來補貼自備款不足的部分，待購屋後再另行申請裝潢貸款。
進行不動產買賣時應注意事項
不動產交易因涉及多種法律，所牽涉事務非常繁雜，非一般人所能普遍瞭解，且攸關個人財產權益影響甚大。茲為保障不動產交易安全，確保消費權益，特提示消費者於進行買賣時應注意之下列事項：
不動產買賣基本原則
- 現場履勘
不動產買賣，無論是土地或房屋，甚至預售屋，皆應赴實地勘查，對標的物範圍及各種情況要詳細詢問清楚。必要時更應向鄰近人士查詢，以發現真實情況。 - 瞭解出售原因
除建設公司推出之預售屋或成屋外，一般成屋出售原因，應詢問清楚，以避免買到凶宅等令自己不舒服之宅第。除向屋主詢問外，亦可從旁打聽，以瞭解真相。 - 勿貪小便宜
不動產交易是一輩子的事，勿因小利而後悔一輩子。寧可以一般正常價格買一間理想的房子，不要貪小便宜，以避免吃虧上當而後悔。 - 勿倉促下決定
切勿受仲介或銷售人員鼓動即倉促下定，事後要再挽回就困難了，一定要深思熟慮，縱使因而失去交易機會，亦不見得損失，更不要在壓力下作決定。 - 慎選不動產服務人員
不動產交易過程牽涉之法令甚多，如果自己沒時間深入了解，最好委託專業人員提供服務，選擇優良的仲介公司、經紀人員、估價公司或土地登記專業代理人，可使你的權益獲得確保。
購買預售屋應注意事項
- 有否請領建造執照
建築物的興建，必須要領有建造執照，才可以向建築管理機關申請開工，完成時才可以申報完工，經檢驗合格才可以領取使用執照，而後才能申請接通水、電，並據以辦理建築物保存登記，並申請建築改良物所有權狀。 - 土地產權
防止拿不到土地產權建築公司蓋房子，有時是自地自建，有時是和地主合建。如果建設公司是和地主合建，購屋者最好和地主簽立土地買賣契約及與建設公司簽立房屋買賣契約，以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時，拿不到土地產權，不可不慎。 - 瞭解稅費的負擔
房屋買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔，買賣房屋所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公（監）證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等，除依法令規定（如契稅應由購屋者繳納及土地增值稅由出售人繳納）外，其餘稅費由誰負擔，應在契約中明訂，以免日後發生糾紛。 - 房屋買賣應標示清楚
買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數，註明房屋是那一棟那一層，並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中，較為明確清楚。 - 瞭解房屋面積坪數及單價
建設公司所計算房屋坪數，通常包括室內、陽台及公共設施面積，在預購買房屋時應考慮公共設施及陽台所佔坪數的比例。有些建設公司只列私有面積及公共設施面積，而所謂私有面積則包括室內、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內，公共設施面積包括地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔，所以事實上，私有面積並不等於自用面積，購屋者應予注意，否則自以為單價便宜，但是扣除公用面積外，其單價則相當高。
另行政院公平交易委員會前於八十四年十一月二十九日第二一六次委員會議決議：契約書中應說明公共設施所含項目、公共設施分攤的計算方式及各戶持分總表應明確列示等事項，並自八十五年二月一日起，業者如未依前開決議執行，即認定違反公平交易法第二十四條規定。 - 注意房屋室內的格局
室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便，房間的通風與採光是否良好，也都是購屋者應注意的地方。 - 瞭解付款辦法及貸款額度
許多建設公司為了促銷，常會以動人的廣告來吸引人們購屋，但是付款辦法是否合適，貸款額度多少，購屋者應充分瞭解。 - 建材及設備
許多建設公司銷售房屋時，常印有精美說明書，其中說明地坪、門窗、衛浴、廚房、水電等建材，購屋者應注意契約中是否有註明建材規格、廠牌、等級等事項，以防止賣方以劣質品充數，而在交屋時發生糾紛。 - 注意開工日期、完工期限及交屋日期
購屋者最關心的是交屋日期，簽約時應詳細註明開工日期，以及完工期限與交屋日期，以保障自身的權益。 - 完工後之管理維護
有些社區完工後建設公司會輔導成立住戶委員會，並按月繳納一定金額之管理費用，購屋者應事先瞭解並配合，以維持社區整潔。 - 違約事項
購買預售屋，從簽約到實際交屋約需經一至三年的時間，因此於簽定契約時，有關違約條款內容應詳加注意，以免日後發現房屋有瑕疵或重大問題時，如欲解約卻因違約條款，而可能造成鉅大損失。
購買成屋應注意事項
- 售價是否公平合理
中古成屋由於是零星交易，其價格的行情較不容易決定，因此，買賣雙方應先參考附近成屋之成交案例，以衡量價格是否公平合理。
目前成屋透過仲介代銷的方式，非常盛行，少數不肖業者在受理房屋出售時，常提高售價，哄抬市場行情，甚或欺騙購屋者，因此，謹慎選擇信用可靠之仲介公司購買房屋是頗為重要的。而為使消費者能清楚分辨提供仲介服務之行為主體，前經行政院公平交易交易委員會八十四年九月六日第二○四次委員會議決議：加盟店之仲介公司應於廣告、市招及名片上加註「加盟店」字樣，作為消費者選擇仲介公司時的參考。 - 產權是否清楚
在付出訂金前，應先到地政機關申請土地、建物（房屋）登記簿謄本，查閱所有權人、面積（坪數）、有無設定抵押、或被查封等情事，並到工務機關查閱都市計畫圖，看看是否座落在公園、道路或其他公共設施用地內。 - 面積之正確性
一般房屋產權登記時，除主建築物面積外，尚有附屬建物及共用部分如：陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介業代銷時，常虛灌坪數，使每坪單價顯得很便宜，買方在給付定金之前，應詳看所有權狀，計算其確實面積，以免簽約後發生糾紛。 - 房屋是否有缺失
看房子時要冷靜，並注意看牆壁有無漏水的痕跡？附近環境如何？有無公害？決定購買時，最好有一段緩衝時間，多看幾次並做多方面比較，免得貿然付出訂金後才發現房子缺失，或不合自己的需要，而受損失。 - 簽約
訂約時要與所有權人簽訂，如由代理人代簽，要注意是否有授權書，對於房屋的坪數、價格，以及內部現狀設備等都要書寫清楚。 - 稅費問題
訂定契約時，對於契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等，應明確註明由買方或賣方繳納，以免日後造成紛爭。 - 付款方式
付款方式亦應在契約中訂明。一般都分成四段付款：簽約時付一部分價款。出賣人備齊辦理移轉登記所需之文件，並就有關書表證件交給雙方所指定之代書或律師時，再交付
一部分價款。繳清一切稅費及增值稅後付一部分價款。辦妥移轉登記，買受人領得所有權狀，並點交清楚後，再交尾款。 - 定型化契約
委託仲介公司代售時，由於一般仲介司所預擬之委託銷售契約書，尚有部分條文不甚公平，可要求仲介公司參考內政部於八十六年六月十四日頒布的「房地產委託銷售契約書範本」（內政部八十七年八月十九日函修訂）；另買賣契約書內容是買賣雙方主張權利義務的根據，經雙方同意簽立後即生法律效力。
持分共有房屋想出售，這些眉角要注意
多人共有的房產，欲出售時最好先達成共識，較能順利賣出。
有網友近日在LINE上發問，找房仲賣由多人共有的房子，一定要授權其中一位當代理人，才能買賣嗎？然而實際上，只要拿出自己持分部份就可以買賣了，只是價錢上會低於市價許多，畢竟後續要等待及處理的時間及複雜度很多，民眾須多加注意。
如果房子或土地是有很多所有權人，房仲要逐一面對、討論，實務上相當難賣，最後也很難成功出售，建議應與其他所有權人達成共識。
多人共同持有房屋，常出現於夫妻一人一半、家人朋友集資購買，或子孫共同繼承房產等情況，最常發生的爭議通常是處分房屋時，若有人不同意出售，便易起糾紛。開始有紛爭後，時間上便可能拖延1年2年是正常的，拖延到3-5年甚至遙遙無及之後就越來越多人持分了。
關於房屋共有與持分買賣，你必須要知道的事
因為繼承或婚姻的關係擁有了房屋共同持分權，但是又因為缺乏資金或離婚而想賣掉換現金，這時候其他的共同持有人卻不同意，該怎麼辦？相信這是許多人都可能會遇到的棘手問題，既不想撕破臉又想要有資金，有沒有什麼好的解決方法呢？關於房屋共有同持分的買賣，你必須要知道以下幾件事：
什麼是房屋共有與持分土地？
所謂的房屋共同持分，指的是一間房屋由兩個人以上共同持有。假設有3人持分，那每個人持有的房屋所有權為1/3。如果有4個人就是1/4，以此類推。會造成房屋持分的原因不外乎是繼承或分割，就法律上來說，每位持有人所擁有的都不是完整的權利。
持分土地與共有房屋共有土地買賣
所謂的房屋共有、持分土地、持分房屋、房屋共有、意即不動產可能為家族繼承，或者是夫妻結婚時共同共有的財產。就法律上而言，持分土地的房屋是可以做買賣的。依據民法第819條規定：「各共有人雖得自由處分其應有部分，但對整筆共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」又依據土地法第34條之1民法給予的特別規定：「只要共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，即可出售共有物。如果其應有部分逾三分之二時，且可不論其同意出售之共有人、人數是否已逾半數。」 根據上述法規之規定，如果房地共同持有人欲使用房屋或土地進行貸款或買賣，必須經過1/2以上之其他共有人同意，若僅持分一部分的房屋所有權是無法向銀行申請貸款或買賣。每位持有人對於房地使用的想法都不一致，如果遇到不配合的共同持有人時，就成為一件困擾的事情。
持分土地定義
同一土地的土地持有權，由兩人以上共同擁有。
共有權類型
- 分別共有：共有人能夠隨時提出土地分割權利。
- 公同共有：共有人因共同關係共享所有權。
土地管理的方式
- 分管決定：土地共有人採多數決管理，少數或不表示意見者，均受其約束。
- 分管裁定：若「分管決定」的土地共有人有異議，能夠提出申請進行裁定。
- 分管契約：共有人全體訂定合約，內容及方法沒有限制。
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持分房屋是什麼？3分鐘告訴你持分房屋可以買賣嗎？
「需要一筆資金，我名下剛好有一間房產可以拿來做貸款借錢，可是我的房產是持分，這樣可以買賣嗎？」
當然可以！
不過一般持分買賣在銀行是沒有辦貸款的但可以買賣，建議找專業的代書經紀人來幫助您辦理！讓您順利賣到好價錢！
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持分房屋是什麼？
「持分房屋」簡單來說就是房屋所有權和其他人共有的意思！
所以當你有資金的需求，可向蘇代書幫您找買方，不必全部所有房產持分人的同意，「房屋持有權不完整」沒關係！
如果房屋是兩個人共用，你的房屋所有權就是1/2，有3人持分，房產權就是1/3。
需要貸款而造成房屋產權不完整可能是因為繼承或分割，就法律上來說，每位持有人都沒有完整的房產權，在拿房屋進行任何動作前，都需要徵求持有人們的同意才可進行！
持分房屋如何買賣？
如果你想要辦理持分房屋買賣，就不必徵求其他持分人的同意，自己的部份同意將自己持分的房屋產權，自己的持分產權的那一張權狀（不完整的一間房屋），自己辦理同意買賣時，同時到現場出面同意、擔保，這樣就可以辦理房屋買賣。
不過其他持分房屋人不同意該怎麼辦？
下列有3種方式，提供給房屋共同持分的你！
- 溝通 您可以告訴其他持分人，你想貸款的苦衷，再用誠懇的心相互理解，將心比心、各退一步海闊天空。
- 律師協助 若想靠第三方、公正的解決此事，也不想花費太多心力及金錢在這件事上面，建議可以尋求律師的管道。但和家人鬧上法院，常常會造成彼此撕破臉、日後不相往來的情況，所以建議大家在尋求此途徑前要三思，為了錢傷感情就得不償失了！
- 代書協助 如果都沒有辦法，建議您最快的方法就是找「民間代書貸款」辦理「持分房屋貸款」。
不論是持分土地或是持分房屋，只要您名下有不動產都可以承做辦理，並且不會影響到其他持分人！除此之外，有需要保密也能保密到家，絕對不會讓其他持分人知道您有拿持分房屋去辦理借錢、貸款。
為什麼銀行不能辦持分房貸，而民間代書卻可以？ 其實在銀行是可以辦理持分房貸的，不過其他產權持分人也要一出面同意擔保，合成為一張完整的產權，這樣就可以辦理。如果其他產權持分人不同意，那就沒有辦法了。
那為什麼民間的代書就可以接受單純持分房屋貸款？
主要是因為民間貸款公司的審核條件都比較寬鬆，只要有房屋抵押品，無論是房屋的屋齡、是否有持分、個人信用瑕疵、無收入證明等情況都可以辦理、借錢。在民間貸款公司只會認定您名下有沒有財產，並不會要求其他人也出面承認、同意，所以想要辦理房屋貸款建議可以辦理民間的房屋貸款
房屋貸款流程
- 諮詢
申請房屋貸款前，先了解自身的信用狀況及還款能力，因為很多原因都會影響到房貸的額度及利率，所以建議尋求專業的貸款規劃師協助！ - 準備資料
貸款顧問會向借款人聯絡，做基本的諮詢，同時確認借款人的申請資格及所需文件，有了專業的貸款經紀人協助，輕輕鬆鬆備妥相關文件！ - 評估送件
根據借款人的還款能力，自身及房屋的條件，評估房貸方案，每間金融機構審核房貸的標準都不一樣，透過專業規劃師的協助辦理，免除送件被拒絕核貸的窘境！ - 審核
銀行或民間代書會根據借款人的還款能力、房屋情況、還款能力等，眾多因素綜合評估風險，最後決定是否核貸。 - 核貸對保
房屋貸款核准後，就必須與銀行進行對保，特別注意，要確認貸款的額度及利率、還款的期限及違約金等，都確認無誤後再簽約對保。 - 設定抵押權
抵押權的目的在於確保放款者能順利拿回借款，如果債權到期債務未清償，銀行就會申請法院拍賣抵押物，用來清償債務。 - 帳戶撥款
在抵押權設定完成後，最後銀行就會進行撥款事宜，借款人只要按時還款，就不會影響到自身的信用評分！
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何謂共有土地，什麼是持分土地？
錯誤觀念：分別共有的土地，共有人可以在地上任意蓋房子。
正確觀念：分別共有的土地，任一共有人，要在特定位置上蓋房子，應依法取得其他共有人同意。
一般人對於法律上「共有」的意義，常因不明白而誤解。法律上共有有兩種：「分別共有」和「公同共有」。
分別共有，指數個人按照應有部分，對於一物，共同享有所有權的狀態。
公同共有，指依法律規定或契約成一公同關係而共有一物的狀態，例如：繼承人有數人時，在分割遺產以前，各繼承人對於遺產全部為「公同共有」。又例如：各合夥人的出資及其他合夥財產，為合夥人全體「公同共有」。
分別共有的各共有人對於「自己的應有部分」可以自由處分，例如：張阿興可以把他的「應有部分三分之一」出售給他人。但是，對於「共有物全部」，依民法規定就不能為所欲為，因為還有其他共有人，他們對於「共有物全部」也有一些權利。
共有物如果要「處分」、「變更」和「設定負擔」，依民法規定應得共有人「全體同意」才可以，這是很困難的事。不過，共有物如果是「土地或房屋」時，土地法為促進土地的利用，有特別的規定如下：共有土地的處分、變更、設定負擔，只要應有部分合計過半數且共有人也過半數同意即可。另外，當應有部分合計超過三分之二時，可不管人數，持分多的人也可有效處分或設定。
民法第818條 「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」
民法第819條 「各共有人，得自由處分其應有部分。 共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」
民法第819條民法第820條 「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。 共有物之簡易修繕，及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。 共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之。」
民法第819條土地法第34條之一 「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 前四項規定，於公同共有準用之。 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得聲請該管直轄巿、縣（巿）政府調處。不服調處者應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。直轄巿、縣（巿）政府為處理本法不動產之糾紛，應設置不動產糾紛調處委員會，聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員，其設置辦法由內政部另定之。」
持分房子、持分土地遇到的問題
- 持分房子、持分土地想貸款不能貸
- 持分房子、持分土地繼承贈與後，每年又要繳稅
- 持分房子、持分土地想賣掉又不好賣
- 持分房子、持分土地賣掉後增值稅繳不出來
以上4點是銀行無法幫忙的地方，但是是我們專業的地方。
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