土地融資可以分哪幾種？

建地貸款
建地若是使用個人身份申請「建地貸款」，依規定必須將土地設為抵押品，並附上建築計畫書以證明用途，若貸款1年後沒動工，貸款資金將會被全數收回。銀行貸款成數會依土地所在地而有所不同，以台北市為例，最高可以貸款至8成，若是其他地區則約5成左右，利率3.5%起。
建物融資也不是一次性撥款，而是依照建築進度撥款，須完工至一個階段後，由受委託建造的營造商開示證明，銀行才會撥款部分金額，一般來說貸款成數約為建物建造成本的3至6成，利率為4%。未來若建造完成可以轉貸為一般房貸，利率則依個人條件而有所不同。

農地貸款
農地貸款的限制條件多，而且不是所有銀行都可以承辦農地貸款。以土地銀行為例，農地貸款的土地分區使用須供農業使用，貸款成數最高為買賣價格的7.5成，金額若是超過3,000萬元，須交由總行核定是否核貸，目前貸款利率約為2.5%。蘇代書建議善用「青年從農創業貸款」、「農民經營改善貸款」及「擴大家庭農場經營購買耕地貸款」。「青年從農創業貸款」是針對18至45歲，農業相關科系畢業或申貸五年內曾參與農業相關訓練課程，以及農委會專案輔導青年農民之民眾。
由於農地貸款利率高於房屋貸款，行政院農業委員會為推廣農業，鼓勵實際投入農業產業之農民，所施行一系列關於農業貸款的相關方案，優惠利率多為1.5%起。蘇代書提醒，想貸款的民眾可以加入戶籍所在地農會成為正式會員，可以幫助申請相關優惠貸款方案。一般農地未農用利率基本為2.5%起跳，農地地上物的用途及臨路大小都會影響貸款利率及放貸與否。

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持分貸款
持分土地無法單獨向銀行借款，需要所有持有人出面做連帶保證人。若是只有其中一位持有人想貸款，而不想被其他持有人知道，可以考慮「民間持分房屋貸款」，手續流程簡便，也不需要告知其他持有人，過程完全保密、合法。

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土地融資的條件有哪些？

土地融資與建築融資是取得資金的一個好管道，以蘇代書的客戶來說，通常會用土地融資的有以下幾種民眾：

1. 建設公司：建商名下的土地多，需要周轉的時候就會利用土地來取得資金。
2. 中小企業：無論是已經創業或還沒創業的老闆都需要資金來週轉，這時拿土地融資就很方便。
3. 自地自建：名下有土地想要蓋房子的民眾，可以申請自地自建。
4. 整合貸款：名下可能有房貸、車貸、信貸、卡債…等各種貸款，如果想要一次整合就可以利用土地來貸款，每個月只要記一天繳款日就好，利息也比較低。

但是，只有建地、農地和工業地這三種地目銀行比較喜歡，要向銀行貸款也比較容易。如果碰巧你的土地不是這三種，可以參考民間貸款。

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土地融資的額度有多少？

土地融資的額度約在6成至7成之間，如果你的土地是在超級精華地段甚至可以貸到8成。
近年來土地價格飆升，但是其實貸款時金融機構不會以市價作為貸款額度的標準。銀行在放款時主要是用土地的公告現值來作為核定的依據，市價只是參考而已。土地價格可分為公告現值和市價，前者是政府依據土地使用狀況，並考量民情不同而每年調整，作為課稅的用途；而市價則是自由市場的成交價格。農地的公告現值和市價差距非常大，最高可差距到十倍之多。

土地融資的利率多少？

除了貸款用途、個人信用條件不一樣之外，土地地目的利率也不一樣：

1. 建地：2.5% – 3.5%
2. 農地：2.5% – 5%
3. 工業地：2.5% – 3.5%
4. 原保地：3%起
5. 山坡地：3%起
6. 保育地：3%起

以上利率僅供參考，還要加上個人信用分數才比較準確。

土地融資貸款流程

名下有房屋土地即可辦理土地融資，坪數不限、屋齡不限，持分土地也可以貸款，無論銀行信用狀況不良、負債比過高、無收入證明、財力證明都可以辦理土地融資貸款、二胎房貸。另外可分期融資、彈性還款，借多少本金繳多少利息，隨時借隨時還，每月計息。
舉例來說，如果A先生拿名下土地融資，可以貸款500萬，但是他短期內不需要那麼多的額度，所以前3個月他先拿100萬，第4個月再拿剩下的400萬。利息也是按照使用的額度計算，所以前三個月只需要負擔這100萬的費用，等到第4個月才需要付500萬的利息。
土地融資還有一個好處是不需要違約金，提前清償貸款也可以，比起銀行要綁約至少2年可以說是方便許多。

土地融資流程如下：

土地融資需要哪些資料？

1. 身分證正反面影本
2. 土地權狀
3. 薪轉證明
4. 個人財力證明（加分用）

土地融資被銀行拒絕怎麼辦？為何要找貸款公司？

銀行貸款最多只能取得市價6至7成的額度，視土地地段和個人條件而定，而民間貸款大多都可以承作市價9成，甚至全額，雖然利率較銀行高些，但是額度也相對多上許多。
還有些情況是，銀行不願意承作，如持分房屋、持分土地、申貸人信用條件不良、無財力證明、地段不優、空地…等等因素。
還有一個情況是土地已經有貸款了，而所有權人想要再次貸款，也就是所謂的「二胎貸款」。二胎貸款要向銀行辦理很不容易，所以就會找民間貸款公司。
民間貸款的優點就是撥款快速、審核寬鬆，不需要調閱聯徵紀錄、也不用薪轉證明，資料備齊的狀況下最快可以當天就撥款（銀行7~14工作天）。
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持分土地融資可以嗎？

可以，但是只有一種管道：民間土地融資。

銀行持分土地融資一定要全部的持有人都出面蓋章，而且要調閱所有持有人的聯徵紀錄，如果有一位沒通過就無法辦理，所以銀行持分土地融資的過件率非常非常低，銀行也不喜歡承作持分土地的案件，因為很麻煩。
民間持分土地融資就相對容易辦理，不需要所有持有人出面，只要其中一位想要貸款即可，而且不需要通知其他持有人。至於信用條件也比銀行寬鬆，不需要調閱聯徵紀錄、不需要財力證明、薪轉證明，只要名下有土地即可辦理貸款。

土地融資總結

貸款不是一件小事，若是向來路不明的公司借款，很有可能導致人財兩失。蘇代書提供免費法律、地政業務諮詢服務，有實體店面、專業團隊24小時服務。我們是直接金主，不需要仲介費用。不需要綁約，隨時借款隨時還款，沒有違約金的問題。免費房屋土地估價，未過件絕對不收取一分一毫。

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