房貸流程迷思大破解！首購族不能不知的6大申貸關鍵！
房貸流程會很複雜嗎？有哪些是需要注意的地方？為何一個買房的基本常識竟然這麼少人知道？
蘇代書這篇將介紹完整的房貸流程關鍵6步驟！
房貸流程的6個步驟：估價 => 審核 => 照會 => 對保 => 設定 => 撥款
一、 房貸流程首重房貸銀行
房貸流程首要就是在找房貸銀行，找的方式以 2 種管道為主，第一是找自己工作薪轉的銀行或是主要存款的銀行，第二是找知名品牌仲介經常配合的房貸金融機構，通常代書也會在簽約時和簽約後向你介紹他們常合作的銀行，而這些經常性配合的銀行也因為品牌仲介的關係在貸款上也會比較順利，前提是個人工作收入以及信用方面都維持良好的狀態，當然蘇代書個人是是建議在簽約前就先做估價的動作，把你要購入房產的地址先給有認識的代書或銀行專員估價，了解這間房子貸款大概能貸多少，了解自己頭期款大概要準備多少，讓自己心裡先有個底，也能評估自己是否有能力來負擔。
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房貸基本常識
代書或銀行專員在估價後會給你一個可貸金額的範圍，假設今天你要買的房子估價後可貸金額為 1,020萬 ～ 1,050萬，這時你把可貸金額除上 0.8，除出來的結果就是你房子的市值，只要你最後購買房子的成交價落在 1,275萬 ～ 1,312萬這個區間，代表你買的價錢沒有買貴，符合市場上的價值，銀行會將市場價值乘上0.8(貸款8成)來換算成可貸金額，反之若你最後購買的成交價高於市值，意味著你買貴了，也代表著你的自備款要準備更多，貸款金額會依據你買房的成交價與銀行鑑價兩者取低的一方再乘上貸款成數，最後就是你的房貸金額。
二、 銀行房屋鑑價與聯徵
在知道房子的價值之後，我們就要正式開始跑房貸流程中最重要的申貸程序，我們需要填寫銀行的貸款申請書以及徵信同意書，並附上半年的工作薪轉證明、財力證明以及年度扣繳憑單等，這部分就是盡可能提供有利於你的資料讓銀行放心貸款給你，房貸利率及額度都會有影響，銀行在房貸上會分別看人跟物，物的部分就會看你購買房子座落的區域、格局以及周遭環境來評估，但每家銀行評估的角度皆不相同，有些特別看重人的條件，有些則是只重視物的價值。
影響鑑價金額最主要的因素為：屋況、裝潢、是否有險惡設施及使用目的
當然每家評估的標準都不一樣，所以可向2～3家銀行來進行房屋鑑價，了解各家金融機構可貸金額及利率各是多少，再來就是聯徵的部分，這是銀行特別重視的一環，因為攸關他們是否能穩定收到利息的關鍵，銀行會在你簽署徵信同意書後去調閱你的聯徵紀錄，來了解你個人的信用評分，
信用評分報告裡包含了你過去信用卡使用以及繳款紀錄，評估你的信用是否良好和是否能正常還款的依據，可參考蘇代書之前所寫的文章：
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三、 銀行審核
在銀行有了聯徵紀錄、貸款申請書以及財力相關資料後，銀行就會針對你個人的工作年資、職業類別、公司規模、月收入、戶頭存款以及名下是否有資產 ( 基金、房租或土地 ) 來評估，另外在房屋鑑價方面銀行以物件的周遭環境 ( 交通、學區、公園 )、生活機能、室內格局 ( 主流為 2～3 房 ) 及裝潢與否來估價。
大部分的銀行都會需要到實地勘查，到你購買物件的室內拍照，作為放款審核的依據，銀行會以上述條件來評估最後核貸的房貸成數、金額、利率以及是否有寬限期，若個人條件不好建議可透過增加保人來為自己加分，提高銀行放款的意願及條件，這階段銀行內部審核需要 5～7 個工作天。
財力加分項目
- 租金收入 ( 租金要有轉帳金流，不要收現金 )。
- 成為銀行VIP客戶 ( 存 300萬元在銀行持續 3個月 )。
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四、 照會及簽約對保
在經過幾家銀行最後審核出來的結果後，即選擇一家最有利於你的金融機構來做申貸，而選定銀行後，銀行審核人員會打電話給你進行詢問的動作，這個流程就叫做照會，一般銀行端審核人員會問以下幾個基本問題：
- 你的基本資料。
- 公司名稱、職稱、年資、公司電話、公司地址及年收入。
- 這次買房的地址、貸款金額、成交價。
- 貸款目的、使用用途 ( 一般會說自住，講投資的話會影響貸款成數及利率 )。
照會完成後，審核人員會需要你 ( 以及保人 ) 到銀行分行做簽約對保，就是當面簽署貸款契約書和確認各項貸款細節，如最後貸款金額、各階段利率、貸款年限、是否有寬限期、綁約多久不能轉貸以及違約金比例等等，房貸流程中最重要的環節也在這，在簽約時都必須再三確認合約上的金額及數字是否有誤，簽約後也要在合約審閱期內反覆檢查，確保契約內容正確，最後銀行也會一併開設帳戶作為日後繳還房貸使用。
房貸年限補充說明
銀行在評估房貸年限時，會依據2個標準來評估：
- 屋齡 + 貸款年限 < 70
- 年紀 + 貸款年限 < 80
這兩個條件是同時看的，不會只看其中一項，當然每家銀行評估的條件不會都一樣，不過不會落差太大。
五、 不動產抵押權設定
銀行在簽約對保後會立即辦理不動產抵押權設定，但這部分通常會由代書來處理，在房子過戶後代書會幫你帶著建物及土地權狀正本去地政事務所辦理，把房子抵押在你的名下，抵押權設定金額為你房貸金額的 1.2 倍，抵押權設定及金額在權狀上看不到，必須調一類謄本才會有，在交屋時代書也會提供，因為有向銀行申請房貸，銀行也會擔心不動產抵押物的安全性，所以銀行會一併幫你辦理火險及地震險，這部分需要房貸申請人繳納，一年繳費一次，直到貸款繳清為止。
六、 銀行撥款
前面所有房貸流程都完成後，最後就準備要撥款了，若你買的房子前屋主還有房貸尚未繳清的話，你的房貸銀行就會先做代償，把要撥款的金額一部分先清償掉前屋主未還的房貸，再做前屋主抵押權的塗銷，這些也都是代書會處理，剩餘的貸款金額會先撥款到買房簽約時雙方的履保專戶裡，由履約管理公司來保管，最後所有交屋手續都辦理好後，才會將尾款從履保專戶撥款給前屋主，完成所有的房貸流程。
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